23) Aflevering

Dine muligheder i tilfælde af fejl og mangler

For hver eneste fejl/mangel du oplister i forbindelse med afleveringen skal du i dialog med hovedentreprenøren afgøre:

• Er I enige om, at det er en fejl/mangel?
• Skal fejlen udbedres og hvordan – reparation eller udskiftning?
• Hvis ikke fejlen udbedres, skal du så have økonomisk kompensation i stedet for, eller er det en bagatel du bare lever med?
• Er fejlen i sig selv en væsentlig mangel, som betyder, at byggearbejdet ikke kan afleveres?
• Bidrager fejlen til at omfanget af uvæsentlige mangler stiger til et niveau, som betyder, at summen af mangler er en væsentlig mange, så arbejdet ikke kan afleveres?
• Hvornår skal fejlen være udbedret?
• Hvilket beløb tilbageholder du indtil manglen er udbedret?

Fejlretning eller prisnedslag?

Når fejl og mangler drøftes kan spørgsmålet opstå, hvorvidt fejlen skal laves om (og hvordan) eller om du kan leve med fejlen, hvis du til gengæld får økonomisk kompensation. Selvom det kan lyde urimeligt gælder ofte et proportionalitetsprincip, forstået sådan, at hvis det vil kræve uforholdsmæssigt meget arbejde for håndværkeren at rette fejlen helt op, kan du blive nødt til at leve med en mindre opretning eller økonomisk kompensation.

Hvis det fx først ved afleveringsforretningen viser sig, at tilbygningen er 10 cm. for kort, vil du næppe kunne forvente, at håndværkeren river hele tilbygningen ned, for at bygge den op igen i den korrekte længde. Da der ikke rigtig er nogen nem løsning, vil du i det tilfælde kunne blive nødt til at leve med den kortere tilbygning, mod at få en form for økonomisk kompensation. Men det er en gråzone, der er åben for vurdering og fortolkning. For hvad nu hvis det viser sig, at tilbygningen er en halv meter for kort? Hvornår er fejlen af en sådan størrelse, at det vil berettige en større ombygning udført af håndværkeren, uden omkostninger for dig? I grelle tilfælde som disse bør du rådføre dig med en advokat, der kender til retspraksis på området.

I mindre alvorlige tilfælde kan der fx være tale om, hvornår et hak i et nyt gulv kan udbedres, eller må medføre enten økonomisk kompensation eller at hele gulvet lægges om. Et enkelt hak er næppe nok til at berettige en komplet omlægning, men mange hakker kan være det. Igen vil der være tale om en gråzone der kræver en konkret vurdering (og forhandling) i det enkelte tilfælde.

AB Forbruger indeholder formuleringer til regulering af størrelsen af et prisnedslag – se AB Forbruger §45.

Uenigheder om fejl og mangler

Hvis du er uenig med hovedentreprenøren i håndteringen af en eller flere mangler, må du vurdere om du kan leve med det, eller vil fastholde at der er en mangel. Hvis både hovedentreprenøren og du står stejlt på jeres påstande – og manglen har en betydelig størrelse du ikke bare kan acceptere – bør I forsøge at aftale hvordan I afgør uenigheden.

I kan fx aftale, at I begge vil følge afgørelsen af en uvildig opmand. Det kunne jo være din byggerådgiver, men hvis hovedentreprenøren ser din byggerådgiver som din rådgiver, vil han nok kræve at det bliver en uafhængig tredjepart.

I kan derfor enes om, at bruge Voldgiftsnævnet for byggeri og anlæg. Nævnet kan efter jeres anmodning udpege en specialist (”skønsmand”) som kan komme med en faglig og teknisk vurdering af manglen (”syn og skøn”). Skønsmandens udtalelse kan I bruge til at finde en løsning, eller måske vælge at anlægge en voldgiftssag.

Voldgiftsnævnet og voldgiftsretten finder kun anvendelse hvis det er aftalt mellem dig og hovedentreprenøren. Så enten skal det fremgå allerede af udbudsmaterialet, at tvister og uenigheder først skal søges løst via voldgiftsretten for byggeri og anlæg, eller også skal I enes om det når uenigheden opstår.

Alternativet hertil er at klage til et ankenævn som hovedentreprenøren er medlem af, eller anlægge et civilt søgsmål.

Uanset hvad du vælger, bør du få en advokat til at vejlede dig om hvilke tiltag der er mest hensigtsmæssige, og timingen af disse.

Voldgiftsnævnet for byggeri og anlæg. 

Hold eventuelt et beløb tilbage i entreprenørens slutregning

I forhold til betaling af hovedentreprenørens slutregning bør du for det første aldrig betale for arbejde du mener er mangelfuldt. Du skal naturligvis betale for den del af arbejdet, som du er enig i er udført tilfredsstillende, men må tilbageholde et beløb der svarer til de mangler der strides om (AB Forbruger § 25 stk. 3).

Hvilke træk du vælger bør nøje afstemmes efter skadens omfang, så du ikke skyder over målet og ender med at bruge flere penge på rådgivere og sagsomkostninger, end skaden kan berettige.

Langt de fleste uenigheder finder bedst deres løsning i en mindelig dialog. Vær tålmodig og vent med retslige træk til alle andre muligheder er prøvet. Det er ikke uden bøvl og omkostninger at gå rettens vej.

Afleveringsprotokol

Som skriftlig dokumentation for afleveringen udformes ofte en såkaldt afleveringsprotokol (med mangellisten som bilag). Afleveringsprotokollen kan blot være en enkelt A4-side med info om sagen (henvis til entreprisekontrakten), sagens parter og dernæst:

• Er sagen afleveret ja/nej?
• Er der uvæsentlige fejl og mangler? (Henvis til bilaget med mangellisten).
• Er der udsatte arbejder?
• Hvilken værdi repræsenterer fejl og mangler? Beløbet tilbageholdes indtil udbedring.
• Hvilken værdi repræsenterer de udsatte arbejder? Beløbet tilbageholdes indtil udførelse.
• Hvornår er fejl og mangler udbedret?
• Hvornår er udsatte arbejder udført?
• Et-års gennemgang afholdes senest et år efter d.d.
• Parternes underskrift.

Forbered gerne protokollen på forhånd, så den kan udfyldes og underskrives på stedet. Du beholder originalen og entreprenøren tager et foto af den, og/eller kan få den tilsendt som indscannet kopi efterfølgende.

Skjulte fejl og mangler

Ved mangelgennemgangen i forbindelse med aflevering vil det i sagens natur være svært at kontrollere de skjulte bygningsdele. Er dampspærren i taget eller vådrumssikringen i badeværelset fx udført korrekt? Det kan ikke længere afgøres, for de membraner vil typisk være skjult bag gipsplader eller fliser. Så for det første skal de dele kontrolleres undervejs – både af entreprenøren selv og evt. af dig eller din byggerådgiver. Og for det andet vil entreprenøren stadig være ansvarlig for eventuelle mangler der måtte vise sig efter aflevering, såfremt skaderne kan tilbageføres til svigagtig udførelse.

Mangelfuld vådrumssikring kan vise sig som fugtskjolder på loftet nedenunder, og huller i dampspærren kan vise sig som mørke aftegninger (mug/skimmel) på gipspladerne. Den slags kan du holde øje med efter aflevering, og reklamere overfor håndværkeren hvis du har mistanke om fejl.

Manualer og vejledninger

Ved afleveringen skal entreprenøren give dig dokumentation for den kvalitetssikring der er udført løbende under processen. Desuden skal du modtage relevante vedligeholdelsesinformationer om fx gulvene, vinduernes beslag m.v., samt driftsmanualer til tekniske anlæg, såsom ventilationsanlæg og gulvvarme. Dem skal du faktisk indsende når du færdigmelder arbejdet til kommunen. Mere om det i næste kapitel. 

Førgennemgang kan være en fordel

På dagen for afleveringsforretningen risikerer du at opleve, at håndværkerne har arbejdet over i dagevis og stadig drøner rundt for at nå det sidste. Måske når de ikke alt (og der må jo gerne være mindre og uvæsentlige mangler), men hvis der fx ikke er ryddet op, fjernet gulvafdækning og gjort rent, så bliver det umuligt at kontrollere arbejdet og gennemføre afleveringsforretningen – selvom det er tæt på. Ærgerligt for alle parter, og måske skal man så til at diskutere dagbøder og udsættelse af afleveringsforretningen. Det bedste er naturligvis, at håndværkerne er 100% klar til afleveringen. Derfor vil det være en fordel, at du løbende holder statusmøder med hovedentreprenøren, oftere og oftere jo tættere I kommer på afleveringsdatoen – og med større og større fokus på hvordan det går med tidsplanen. 

Hold førgennemgang 1-2 uger før afleveringsdatoen

Som et særskilt initiativ kan I med fordel aftale en såkaldt førgennemgang, til afholdelse 1-2 uger før aflevering. På førgennemgangen går I sammen arbejdet relativt grundigt igennem, og opretter allerede der en overordnet mangelliste. De fleste af “manglerne” vil være noget som hovedentreprenøren godt er klar over bare ikke er udført endnu, men der kan også være punkter som måske ikke helt giver sig selv. Det kan være noget malerarbejde, som hovedentreprenøren allerede mener er færdigt, men som du ikke er tilfreds med. Så kan I drøfte det, og entreprenøren kan i givet fald nå at få det gjort bedre inden den rigtige aflevering. 

Overvej eventuelt en udsættelse af afleveringen

På førgennemgangen kan det også afsløres, om det i det hele taget er realistisk at nå i mål til det aftalte afleveringstidspunkt. Det er jo hverken i håndværkernes eller din interesse, at de sidste ting bliver hastet igennem, blot for at få overholdt en tidsplan. Det kan føre til sjusk og dårlig finish, som kan være vanskeligt at udbedre. Så hellere aftale en udsættelse på et par dage eller mere, hvis det ellers ikke forstyrrer dine indflytningsplaner. 

Brug førgennemgangens mangelliste som tjekliste 

Førgennemgangens mangelliste kan være en hjælp til hovedenterprenøren – en slags tjekliste til hvad han skal nå inden afleveringsforretningen. På selve afleveringsdagens mangelgennemgang kan der naturligvis godt dukke nye fejl og mangler op, men med førgennemgangens mangelliste øger du sandsynligheden for at afleveringsdatoen bliver overholdt, med færre fejl og mangler end ellers.