8) Arbejdsmødet – TILBYGNING.nu

Det første realismetjek

Det første møde med en (eller flere) byggerådgivere vil ofte være ret afgørende. Det er her du for første gang bliver præsenteret for en fagpersons umiddelbare vurdering af realismen i dine byggetanker. Kan du overhovedet bygge det du ønsker for det beløb du regner med? Vil det være indenfor lovens rammer, og byggeteknisk muligt? Dette realismetjek er nok den væsentligste (og faktisk ret store) værdi af det indledende møde. Samtidig skal du se rådgiveren an og vurdere de faglige og menneskelige egenskaber.

Mødet bør derfor være et arbejdsmøde og ikke et salgsmøde (selvom rådgiveren naturligvis også på et arbejdsmøde forsøger at overbevise dig om at være den rette til opgaven). Et arbejdsmøde, fordi du tidligt i forløbet har behov for professionelle svar på disse overordnede spørgsmål:

Hvilke helt overordnede løsningsmuligheder kan der være på din opgave (funktionelt og æstetisk) – og hvilke kan måske udelukkes? Fx hvor kan tilbygningen placeres?
Er der særlige byggetekniske udfordringer i det eksisterende hus?
Hvilken økonomi må overordnet set forventes til håndværkerne?
Er der luft i bebyggelsesprocenten til en udvidelse – også i forhold til eksisterende bygninger (og evt. høj kælder) på grunden?
Er der særlige udfordringer i forhold til højder og afstand til skel, byggelinjer m.v.?
Hvad kommer den samlede rådgivning til at koste?

På et arbejdsmøde på ca. 1,5 time vil du kunne komme ret godt rundt omkring disse emner. Derefter kan du afgøre, om du vil se et egentligt skitseforslag til opgavens løsning, og om det skal være fra den pågældende rådgiver.

Da der er tale om et arbejdsmøde hvor rådgiveren stiller sin viden og erfaring til din rådighed, vil mange rådgivere naturligvis tage sig betalt for mødet. Til gengæld slipper du for at høre på for meget ”salgssnak” fra rådgiveren, og opleve en rådgiver der holder lidt igen med svarene, hvilket du risikerer hos rådgivere der tilbyder gratis idémøder. Men sørg for at forventningsafstemme med rådgiveren på forhånd, så du ved hvad du kan forvente af mødet, og hvilken pris du skal betale.

Behovsafdækning, igen

Lidt afhængig af hvilken dialog du allerede har haft med byggerådgiveren inden mødet, vil han eller hun nok bruge de første 15-25 minutter på at se på huset og lytte til de behov og ønsker du beskriver. God rådgivning handler i første omgang om at leve sig ind i kundens situation. Her vil du naturligvis fortælle om de udfordringer og muligheder du har prioriteret i forbindelse med din behovsafdækning. Rådgiveren vil nok stille uddybende spørgsmål for at forstå dine bevæggrunde så meget som muligt. Hvis du er meget struktureret, har du nedskrevet dine prioriteringer i et ”byggeprogram” og sendt det til rådgiveren på forhånd. Herefter følger en dialog omkring mulige løsninger, lovgivning, processen, økonomi osv.

Overordnede idéer

Et arbejdsmøde på halvanden til to timer er typisk for lidt til at finde den gode løsning på tilbygningen. Gode løsninger er sjældent noget der bare lige kommer af sig selv, det er noget der skal udvikles, og udvikling tager tid. Det er også derfor, at der næsten altid er behov for et egentligt skitseforslag efter arbejdsmødet. Men idéudvikling begynder jo et sted, og på arbejdsmødet vil det være oplagt at drøfte de første idéer og store linjer i den mulige løsning. På den måde bliver byggerådgiveren også godt forberedt til det efterfølgende skitseforslag.

Hvis du selv har idéer med til mødet vil det være en overvejelse, om du skal bringe dem på banen med det samme, eller vente til byggerådgiveren har introduceret sine egne tanker. Der vil nok være fordele og ulemper ved begge metoder. Umiddelbart kan der være flest fordele ved, at lade byggerådgiveren selv zoome ind på egne idéer, så du kan få et helt upåvirket bud på mulige løsninger – inden du bringer dine egne løsningsforslag på banen. Spørg eventuelt byggerådgiveren hvad vedkommende foretrækker.

Med ”overordnet idé” mener jeg dels at lave en første analyse af helheden og hvor en eventuel tilbygning bedst placeres i forhold til alle krav og ønsker, solorientering osv. Og dels se på om der kan ligge noget godt i også at ombygge det eksisterende hus, for at rokere rundt på nogle rum og på den måde opnå den bedst mulige helhedsløsning.

Der vil naturligvis være forskel på arbejdsmødets indhold fra rådgiver til rådgiver, og især i forhold til hvor meget der bliver tegnet og efterladt af skitser. Men som nævnt vil det være urealistisk at forvente, at der efter et relativt kort møde med en masse andet indhold foreligger et gennemarbejdet skitseforslag. Det gør der ikke. Men du kommer i gang og der bliver antydet en retning på idéudviklingen.

Der kan være stor forskel på hvilke skitser der bliver udført på arbejdsmødet. Vigtigst er dialogen omkring idéernes mulige retning i det efterfølgende arbejde med et skitseforslag.

Byggetekniske udfordringer

Det vil være naturligt at byggerådgiveren kigger på det eksisterende hus og forholder sig til hvordan det er konstrueret, især der hvor tilbygningen skal koble sig på. Ikke mindst hvis der er tale om at opføre en ny første sal. Så bliver det helt afgørende, om de eksisterende vægge og vinduesoverliggere vil kunne klare vægten af en ny etage uden videre eller om der skal nogle forstærkninger til. Hvis forstærkningerne må forudses at blive omfattende og (for) dyre, risikerer du, at projektet ikke giver mening alligevel.

Afhængig af byggerådgiverens erfaring kan disse vurderinger ske i større eller mindre grad på selve arbejdsmødet, og ellers er det noget der må blive afklaret af efterfølgende.

Tidligere tegninger kan bidrage til forståelsen for, hvordan det eksisterende hus er konstrueret. Men kvaliteten af tegningerne kan være svingende.

Begrænsninger på grund af lovgivning

Som vi så tidligere, findes der en del bebyggelsesregulerende bestemmelser som det er helt afgørende at have styr på, gerne i forbindelse med arbejdsmødet og senest i starten af skitsefasen. Det vil jo være spild af tid at tale om mulige løsninger, som alligevel ikke kan lade sig gøre på grund af bebyggelsesprocenten eller en regel i en servitut eller lokalplanen. Uanset om du selv har undersøgt lovgivningen på forhånd, bør en professionel byggerådgiver altid selv læse op på reglerne for at være sikker på, at alle relevante regler er klarlagt og fortolkes korrekt.

Økonomisk realismetjek

En væsentlig del af arbejdsmødet må være, at få byggerådgiveren til at vurdere, om din økonomiske ramme er realistisk i forhold til det projekt der er tale om. Og det kan naturligvis være svært. Men forsøget bør gøres. Usikkerheden er relativ høj på et så tidligt estimat, men indenfor plus/minus nogle få hundrede tusind kroner bør rådgiveren kunne vurdere projektøkonomien i forhold til de erfaringspriser han eller hun ellers ser i markedet. Hvis du fx har afsat 800.000 kr. til håndværkerne, og rådgiveren vurderer projektet til et sted mellem 1.2 og 1.5 mio.kr. har du en udfordring. Nogle projekter går nok i stå allerede her (men hellere det end senere hvor du har brugt flere penge på rådgiveren). Du kan naturligvis høre andre byggerådgivere om deres prisvurdering, og ellers forsøge at beskære dit projekt.

” Byggerådgiveren bør kunne give dit projekt et økonomisk realismetjek

Overblik over processen og byggerådgiverens rolle

De færreste husejere har særlig stor erfaring med byggeprojekter på størrelse med en tilbygning. Derfor vil det nok være rart for de fleste, at få et overblik over processen fra idé til indflytning. Byggeprojekter er typisk opdelt i planlægning og udførelse. Og planlægningen er tilrettelagt så man afklarer projektet i forskellige faser, hvilket denne bogs struktur også viser. Alligevel kan der være nuanceforskelle fra rådgiver til rådgiver, så det vil være godt at gennemgå den valgte byggerådgivers proces på mødet.

Samtidig kan byggerådgiveren jo fortælle, hvilke dele af forløbet vedkommende kan hjælpe med, og hvilke dele du skal søge andre eksperters bistand til.

Overlevede projektet arbejdsmødet?

Et vellykket arbejdsmøde vil give dig den første mulighed for at vurdere om projektet er realistisk i et omfang der kan berettige, at du går (lidt) videre med det, og i det mindste bruger penge på et skitseforslag. Så her, efter arbejdsmødet, vil du have den første mulighed for at vurdere, om en tilbygning principielt set er den rigtige løsning på dine boligmæssige udfordringer. I hvert fald skal du efter arbejdsmødet vide, at projektet ikke er urealistisk økonomisk, lovgivningsmæssigt og idémæssigt. Den endelige løsning er ikke udviklet endnu, men du skal have en fornemmelse for, at en god løsning vil være mulig at udvikle i et skitseforslag.

Der kan stadig godt være tvivl i dit sind om projektet virkelig skal udføres, fordi du endnu ikke har set skitser af et konkret forslag. Derfor vil næste naturlige skridt være, at bestille et skitseforslag hos byggerådgiveren, så du kan få et reelt beslutningsgrundlag. Skitseforslaget bør du kunne bestille hos byggerådgiveren uden forpligtelse til at gå videre efterfølgende.

Men inden der skitseres vil det være godt at undersøge et par andre forhold som potentielt set kan begrænse udfoldelsesmulighederne.

Jordbundsundersøgelser

På et tidspunkt i forløbet bør du få udført boreprøver der dokumenterer jordens bæreevne. Det skal senest ske inden du sender udbudsmaterialet ud til håndværkerne, for hvis der skal ekstrafunderes vil det være en fordel at få pris på det samtidig med de øvrige priser. Omvendt er der jo ingen grund til at bruge flere penge end højst nødvendigt, før du er mere sikker på at du ønsker at gennemføre tilbygningen, og en geoteknisk undersøgelse koster naturligvis noget (se tidligere kapitel om budget). Under normale omstændigheder kan boreprøverne vente til der skal laves arbejdstegninger.

Men i særlige tilfælde kan det være klogt at få udført boreprøverne allerede inden der skitseres på mulige løsninger. For eksempel hvis der er tale om opførelse af ny første sal. Selvom undergrunden kan bære dit eksisterende etplanshus – med eller uden kælder – er det ikke sikkert at jorden også kan bære en ny første sal. Og hvis de eksisterende fundamenter skal understøbes eller på anden vis forstærkes vil det ofte være noget der koster flere hundrede tusind kroner – altså et beløb som kan påvirke ambitionsniveauet for første salen, eller måske helt skrinlægge planerne, fordi det hele så bliver alt for dyrt. Hellere vide dette inden du har brugt (og dermed spildt) penge på skitser og ansøgning om byggetilladelse. Så ved nye første sale bør du ret tidligt kontakte et geoteknisk firma og få lavet de fornødne boreprøver. (Hvis du påtænker en tilbygning hvor der skal udgraves fundament kan det geotekniske firma ligeså godt tage jordprøver og analysere dem for eventuel jordforurening, når de alligevel er ude – den information skal du bruge senere).

Kontrolopmåling fra landinspektør

De gamle tegninger kan være af ret svingende kvalitet. Når der skal idéudvikles under hensyntagen til afstands- og højderegler, skal man kende afstanden til skel, samt husets gulvhøjder og højde på tagryg og fx tagrende. Hvis man regner med at tilbygningen kommer til at ligge langt fra de afstandskrav der gælder, er præcisionen af de gamle tegninger ikke så afgørende. Men i mange tilfælde kommer en tilbygning eller ny første sal til at gå lige til grænsen af de tilladte afstande og højder, så der bliver man nødt til at kende afstande og højder med sikkerhed. Det samme gør sig gældende, hvis grunden skråner. I disse tilfælde kan det blive relevant, at bestille en landinspektør til at komme ud og opmåle afstand til skel, samt højder på terræn og gulve (samt evt. tagrendehøjde). I sjældne tilfælde kan sådan en opmåling også afsløre at det eksisterende hus ikke er bygget helt som de gamle tegninger viser, hvilket er nødvendig viden inden der skitseres på nye løsninger.

Kontrolopmåling fra landinspektør er ikke relevant i alle sager. Hvis de gamle tegninger er af god kvalitet, er retvisende og har påskrevet fx mål på afstande til skel, vil det i mange tilfælde være tilstrækkeligt til både at tegne tilbygningen og få byggetilladelse. Drøft derfor med din byggerådgiver om – og i givet fald hvornår – det vil være nødvendigt med en landinspektør.

Afklar tvivl om reglerne hos kommunen

Skulle der stadig være tvivl om specifikke regler, bør du forsøge at få det afklaret hos kommunen, inden der skitseres. Enten gør du det selv, eller også bør byggerådgiveren gøre det som det første i skitsefasen.

Pointer

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

Bestil og deltag i arbejdsmøde.
Meld din økonomiske ramme ud til byggerådgiveren.
Tjek servitutter og grundejerforenings regler.
Find tegninger af eksisterende hus.
(Efter arbejdsmødet:)
Vurdér om byggerådgiveren er den rette for dig/projeket.
Vurdér byggerådgiverens økonomiske estimat.
Vurdér om du har fået ny viden som begrænser projektet.
Er der styr på højder, arealer og afstande?
Bestil evt. geotekniker til jordbundsundersøgelse.

Finder tegninger af eksisterende hus og tolker dem.
Tjekker lovgivning.
Tjekker placering af evt. gasmåler samt kloak.
Tjekker evt. kælder i relation til BBR-registrering.
Er opmærksom på øvrige arealer (fx småbygninger).
Deltager i arbejdsmødet.
Afventer respons fra dig efter mødet.