7) Byggerådgiveren

Færre ekstraregninger

Når en byggerådgiver udformer et solidt sæt arbejdstegninger og –beskrivelser (udbudsmateriale) minimeres risikoen for ekstraregninger fra håndværkerne væsentligt. Via arbejdstegningerne er projektets omfang og kvalitet defineret mest muligt, og ubekendte forhold forsøgt forudset. Dermed kan langt de fleste arbejdsopgaver prissættes af håndværkerne i forbindelse med udbuddet, altså på et tidspunkt hvor der er konkurrence om priserne. Det betyder sjovt nok lavere priser, end hvis en ekstraopgave skal prissættes efter udbuddet, når en håndværker har fået tildelt opgaven og er i gang. Så der er også penge at spare. Desuden vil det være en fordel for dig, at så meget som muligt er med i entreprenørenes tilbudspris, for så er du tættere på den endelige omkostning, allerede på det tidspunkt du underskriver entreprisekontrakten. Det minimerer den økonomiske usikkerhed.

Kommunens gebyr for byggetilladelse bliver billigere

Mange kommuner beregner deres gebyr for byggetilladelse efter den tid de bruger på at behandle ansøgningen. Så jo mere velforberedt og professionelt et tegningsmateriale der bliver sendt ind, jo hurtigere og dermed billigere bliver sagsbehandlingen.

Tilbygningens funktionalitet og arkitektoniske kvalitet øges

En professionel arkitekt og byggerådgiver sikrer med sin kreativitet, at tilbygningens funktionalitet og arkitektur er optimal i forhold til dine ønsker, samt mulighederne på grunden og i det eksisterende hus.

Velvalgte materialer og konstruktioner

Viden om, og erfaring med konstruktioner og byggeteknik sikrer gode løsninger, også når det kommer til valg af materialer, isoleringstykkelser, holdbarhed, bæredygtighed og nem vedligeholdelse. Risikoen for byggesjusk og bøvl med byggeskader minimeres.

Regler bliver overholdt

Kendskab til lovgivning og regler sikrer, at tilbygningen lever op til alle myndigheders krav, uanset om det handler om de overordnede bebyggelsesregulerende bestemmelser (fx arealer, højder og afstand til skel) eller mere specifikke krav til varmeisolering og sikring mod skader som følge af fugt og radon (Kommunen tjekker ikke de byggetekniske forhold ved behandling af ansøgning om byggetilladelse).

Sikker byggeaftale med håndværkerne

Erfaring med aftaleforhold sikrer, at du får indgået en solid kontrakt med håndværkerne, så der er styr på tidsplanen, økonomien og den udførelsesmæssige kvalitet. Det sikrer mod den økonomiske glidebane og tidsplaner der skrider.

”Ubekendte” krav bliver også overholdt

Viden om de krav som myndigheder stiller til dig som husejer (bygherre) i forbindelse med byggeopgaver (men som du måske ikke selv kendte til) sikrer, at du bliver bekendt med disse regler og lever op til dem. Det handler blandt andet om krav vedrørende håndværkernes sikkerhed og sundhed på byggepladsen, krav til håndtering af eventuelt miljøskadelige materialer i det eksisterende hus, samt museumslovens krav vedrørende eventuelle fund af danefæ i forbindelse med udgravning. Alt sammen krav som myndighederne stiller til bygherren, hvilket vil sige dig. De færreste almindelige husejere har nogensinde hørt om disse regler, men de gælder alligevel og du kan få bøder for ikke at overholde dem.

Beslutninger træffes i den rigtige rækkefølge

Når du får truffet de rigtige valg i den rigtige rækkefølge undgår du fx, at skulle betale håndværkerne ekstra for at flytte en dør eller væg de allerede har monteret, fordi du har fundet en bedre løsning på et for sent tidspunkt.

“Landminer” afdækkes

At få udført en tilbygning er en proces der indeholder en række “landminer”, det vil sige forhold som – hvis de dukker op – kan “eksplodere” forløbet. Hvis der fx ikke er styr på højder og afstand til skel, og der bygges noget der fx er 15 cm for højt, kan kommunen kræve det udførte bygget om – noget der bestemt ikke er billigt. Det kan også være, at man tror, at en tilbygning kan udføres med normale fundamenter, og ikke får undersøgt jordbundsforholdene inden spaden sættes i jorden. Eller det kan være, at man får bygget noget der strider imod forhold nævnt i en tinglyst servitut – og som derfor også skal bygges om, for din egen regning. Alt dette bør en professionel byggerådgiver sikre at der er styr på.

Udgifterne til byggerådgivning tjener sig nemt hjem igen

Ovennævnte punkter giver dig som husejer en direkte besparelse, garderer dig mod ekstraregninger og bøder (og besvær), samt øger værdien af det der bliver bygget. Ikke alene så du selv kan glæde dig over det, men også så du optimerer din investering til den dag huset skal sælges. Jo bedre kvalitet du får bygget samlet set, jo højere sandsynlighed for, at huset bliver solgt hurtigt og til en god pris til den tid.

Professionel arkitekt- og byggerådgivning betaler sig når du skal have udført en tilbygning. Rådgiverens honorar udgør typisk 7-12 % af de samlede byggeomkostninger, så selvom beløbet i kroner og øre kan virke højt, udgør det kun en relativ lille del af de samlede udgifter, OG så tjener det sig ofte hjem igen.

Sådan vælger du byggerådgiver

Begrebet ”byggerådgiver” dækker ikke over nogen specifik uddannelse. Alle kan i princippet kalde sig byggerådgiver, uanset baggrund. I denne bogs optik vil en byggerådgiver ofte være uddannet som arkitekt, bygningskonstruktør eller bygningsingeniør. Vigtigst er dog, at vedkommende har erfaring med sager som din.

Byggerådgiveren bør være 100 % på din side i sagen. Vedkommende skal derfor være uafhængig og uden andre interesser, end at rådgive og vejlede dig bedst muligt til de løsninger som passer til dig og din situation. Byggerådgiveren bør ikke være, eller føle sig, forpligtet af samarbejder med andre parter (fx håndværkere eller leverandører), hvis det hæmmer den vejledning vedkommende ellers ville give dig. Som sådan skal du kunne stole på byggerådgiveren som din tillidsperson.

Håndværkere misbruges som ”rådgivere”

Langt de fleste håndværkere ved virkelig meget om deres fag, og kan sagtens give gode råd, dog mest om netop deres eget fag. De færreste udførende er uddannet til at rådgive bredt om byggeri, på tværs af emner som funktionalitet, arkitektur, byggeteknik, lovgivning og økonomi. De er desuden ikke uvildige, idet de kan have en personlig økonomisk interesse i de råd de giver. Håndværkerne tjener heller ikke penge på at rådgive. Mange håndværkere kan derfor (med rette) føle sig misbrugt, hvis husejere forventer at de – uden beregning – ikke alene skal komme med et tilbud, men også først selv finde ud af, hvad tilbuddet faktisk skal indeholde af konstruktioner, materialer og installationer. For at kunne give en pris må håndværkere jo nødvendigvis vide hvad prisen skal indeholde, og hvis der ikke foreligger et projekt må han gøre sig sine egne forudsætninger. Det vil sige, at han faktisk må lave en form for ”arbejdsprojekt-light”, om ikke andet så inde i sit hoved, for at have en chance for at prissætte projektet. Mange håndværkere sender så et udspecificeret tilbud hvor disse materialevalg fremgår. Dette ”mini-projektmateriale” sender nogle husejere så bare til en anden håndværker og beder om en pris der er billigere for det samme stykke arbejde. Og håndværkerne tjener først penge når de får opgaven og begynder at bygge. Så derfor bliver mange håndværkere forståeligt nok frustrerede over, at blive misbrugt som ”rådgivere”. Og derfor risikerer du også, at denne ”rådgivning” bliver så tynd som muligt fra håndværkerens side. Det er helt naturligt, og jeg kender mange håndværkere som ved tilbygninger og større renoveringer nægter at give et tilbud med mindre der foreligger et projektmateriale udarbejdet af en byggerådgiver. Dygtige håndværkere skal bygge, du skal ikke bruge dem som byggerådgiver.

Vælg en rådgiver der kan hjælpe hele vejen igennem

Det samlede omfang af relevant byggerådgivning er i virkeligheden en større mundfuld, og et enkelt firma vil sjældent kunne favne det hele. Men det vil være en fordel hvis du finder et firma eller person, som kan hjælpe med det meste, hele vejen igennem forløbet, fra første møde og skitser til håndværkerne er færdige. Det giver en god kontinuitet i løsningerne, som jo skal udvikles løbende, fra de overordnede skitser i starten, over de mere detaljerede materialevalg når der skal tegnes arbejdstegninger, til de endelige småjusteringer i samråd med håndværkerne på byggepladsen. Det kunne fx være en arkitekt/bygningskonstruktør som gennemgående byggerådgiver, suppleret af en ingeniør til beregning og dimensionering af stabilitet, bjælker osv. Der er mange måder at gøre det på.

Der kan være lidt forskel på hvor mange af opgaverne byggerådgiveren tager sig af personligt, og hvad der bliver lagt ud til andre, fx rådgiverens medarbejdere eller samarbejdspartnere. Nogle byggerådgivere er mere teknisk orienterede og samarbejder måske med mere kreative personer for at kunne levere skitseforslaget, mens det for andre kan være lige omvendt. Andre typer rådgivere mestrer alle faserne selv.

Det vigtige er, at du indledningsvis får styr på, hvilken byggerådgiver du kan bruge som din primære rådgiver igennem hele forløbet – og i dialog med vedkommende får klarlagt, hvilke andre rådgivere der skal ind over projektet.

Personlige anbefalinger vil altid være en fordel, og ellers må du i gang med researchen på nettet.

Led efter et mindre rådgivningsfirma med solid erfaring med enfamiliehuse

Større rådgivende arkitekt-, konstruktør- eller ingeniørfirmaer har ofte fokus på større projekttyper, såsom erhvervsbyggeri, større boligbyggeri eller offentlige bygge- og anlægsprojekter. Mange af disse firmaer fravælger det der i deres optik er ”mindre” sager. De er vant til større honorarer som de slet ikke kan tage når det handler om private husejere. Og hele deres ”setup” (tidsforbrug, tegnings- og beskrivelsessystematik, håndværkerrelationer m.v.) er gearet til langt større og dyrere projekttyper.

Led derfor efter mindre virksomheder, hvor private tilbygninger fylder meget og den konkrete sagserfaring derfor er væsentlig højere. Det vil give dig den største værdi for relativt mindre honorar.

Du bør desuden vælge en byggerådgiver der har et “rigtigt” firma (A/S eller ApS) i ryggen, og ikke bare rådgiver lidt “ved siden af” sit normale job. Det vil øge sandsynligheden for, at firmaet også findes en gang i fremtiden, hvis der fx bliver noget at klage over ved byggerådgiverens arbejde. Og det vil også øge sandsynligheden for, at byggerådgiverens firma her tegnet en professionel rådgiveransvarsforsikring (hvilket du bør sikre dig er tilfældet). 

Erfaringen vigtigere end titlen

Titlen ”arkitekt” er ikke beskyttet, så alle kan i princippet kalde sig arkitekt – ligesom alle kan kalde sig journalist eller revisor. I praksis er ”arkitekt” derfor både en funktionsbeskrivelse af en person der tilbyder arkitektarbejde, og en formel uddannelse. De fleste der tilbyder arkitektydelser har en formel arkitektfaglig uddannelse som enten arkitekt (cand. arch.) eller bygningskonstruktør. Meget forenklet forklaret, fokuserer den formelle arkitektuddannelse på de indledende faser: behovsafdækning, analyse og skitsering/design – mens bygningskonstruktøruddannelsens fokus ligger på resten af forløbet, dvs. myndighedsbehandling, arbejdstegninger, byggeøkonomi, byggejura, udbud og tilsyn. Men det betyder hverken, at en person med den formelle arkitektuddannelse ikke er i stand til at gennemføre en hel byggesag, eller at en kreativ bygningskonstruktør ikke er i stand til at skitsere. Det afhænger meget af den enkelte persons kompetencer og erfaring. I de senere år er der også kommet en uddannelse som civilingeniør i arkitektur, som også kvalificerer til at arbejde som arkitekt.

Når du vælger byggerådgiver skal du derfor fokusere mest på personens dokumenterede erfaring og referencer, samt naturligvis på, om ”kemien” passer. Under din indledende research og dialog med byggerådgiveren skal du desuden få afklaret, præcis hvilke opgaver den pågældende tilbyder at udføre, og hvad du mangler derudover. For eksempel vil nogle byggerådgivere nok alene tilbyde rådgivning til og med ansøgning om byggetilladelse. Nogle byggerådgivere udfører også fx varmetabsberegning, mens andre på det område vil henvise til assistance fra en ingeniør. Nogle byggerådgivere har ingeniører som kolleger til at udføre forskellige beregninger, mens andre samarbejder med eksterne firmaer på det område. Sørg for at få klarlagt opgaverne og rollefordelingen i den tidlige dialog med byggerådgiveren, så du ikke pludselig bliver overrasket over at stå og mangle nogle tegninger, dokumenter eller beregninger, som det så vil belaste dit budget (og måske tidsplan) at få udført akut (brug gerne punkterne tidligere i dette kapitel).

Se på referencer og stil

Når du tjekker forskellige byggerådgiveres hjemmesider, skal du naturligvis få et indtryk af professionalisme og erfaring. Derudover kan du med fordel se om vedkommende blandt sine referencer har sager som minder om din, og/eller i en arkitektonisk stil du godt kan lide. Nogle arkitekter har deres helt egen stil, som de varierer fra sag til sag, mens andre udtrykker sig i mange forskellige stile, og både kan tegne i palæstil og funkisstil. 

Byggerådgiver er ikke det samme som bygherrerådgiver

I byggebranchen kan man også støde på begrebet ”bygherrerådgiver”. Det er ikke det samme som en byggerådgiver (i denne bogs betydning). Bygherrerådgivere arbejder typisk på større byggesager, hvor den egentlige bygherre (fx en offentlig myndighed, en privat virksomhed, pensionsselskab eller organisation) ikke selv ønsker at prioritere tid til bygherrens opgaver undervejs, eller ønsker professionel assistance til at varetage de opgaver man har som bygherre. Det kan være hjælp til afklaring af behov og indledende muligheder, afklaring af lovgivning og finansiering, valg af byggerådgiver og rådgivning omkring forhandling med håndværkere.

Bygherrerådgivere kan være med til at formulere problemstillingerne og ønskerne, men er ikke med til at udvikle løsningerne. Bygherrerådgivere tegner ikke tegningerne og skriver ikke udbudsbeskrivelsen. Det gør de tekniske rådgivere, altså ”byggerådgiveren” (arkitekterne, ingeniørerne, bygningskonstruktørene). Som sådan har bygherrerådgiveren en særlig ekspertise som større bygherrer kan støtte sig til når de skal udfylde deres rolle som bygherre.

I forbindelse med tilbygninger til enfamiliehuse bruges kun meget sjældent bygherrerådgiver. Her vil byggerådgiveren typisk være den tætteste rådgiver for husejeren, og vejlede om afklaring af behov, økonomi osv. De fleste vil nok mene, at en bygherrerådgiver i disse situationer er et fordyrende og overflødigt led.

“Certificerede rådgivere”

Hvis du støder på dette begreb bør du vide, at det næppe er relevant for dig. Begrebet stammer fra indførelsen af BR18, hvorefter den tekniske sagsbehandling af ansøgninger om byggetilladelse til større byggesager skal overgå fra kommunerne til særligt godkendte “certificerede” rådgivere. I forhold til de byggeprojekter som denne bog omhandler (sommerhuse, enfamiliehuse og rækkehuse i op til to etager plus evt. kælder) er begrebet irrelevant. Og din byggerådgiver skal altså ikke være certificeret på nogen måde. Så nu ved du det. Når ordningen er indfaset kan det betyde, at kommunerne får frigjort tid til deres egen – administrative – del af byggeansøgningerne, så det bliver hurtigere at opnå byggetilladelse. 

Aftalen med byggerådgiveren

Når det gælder aftaler er det altid godt at have det på skrift. Det gælder også din aftale med en byggerådgiver. I kan enten udforme en egentlig kontrakt eller indgå aftalen via mails og rådgiverens tilbud, understøttet af rådgiverens eventuelle generelle forretningsbetingelser. Bare der er skriftligt styr på den gensidige forventningsafstemning.

Det der er vigtigt at have styr på i aftalen er bl.a.:

• Opgavens overordnede karakter.
• Opgavens økonomiske ramme.
• Rådgiverens ydelser.
• Din egen rolle/opgaver.
• Tidsfrister for de enkelte leveringer.
• Rådgiverens honorar og dine betalingsfrister.
• Eventuelle andre omkostninger du skal betale til rådgiveren.
• Rådgiverens ansvar.
• At rådgiveren har en professionel rådgiveransvarsforsikring.
• Rettigheder til materialet for rådgiveren og dig.
• Hvordan håndteres eventuelle uenigheder mellem dig og rådgiveren.
• Hvordan aftalen evt. kan ophæves.

Generelle betingelser – ABR eller rettere GBF19

Til brug for aftaler mellem bygherrer og byggerådgivere findes i branchen nogle generelle betingelser, som er udarbejdet af den samlede byggebranche. Betingelserne er imidlertid ikke egnede til brug ved tilbygninger til enfamiliehuse. Det drejer sig om de betingelser der hedder ABR18 og ABR-Forenklet (hvis du hører om ABR89 så er det en ældre udgave, der nu er afløst af ABR18 og ABR-Forenklet). Begge ABR er tiltænkt større byggesager. Til ABR-Forenklet har brancheforeningerne Danske Arkitektvirksomheder og Foreningen af Rådgivende Ingeniører (FRI) udviklet et tillæg, som sammen med ABR-Forenklet kan anvendes mellem byggerådgivere og fx andels- og ejerforeninger. Så det er heller ikke oplagt til din sag.

Men til brug for fx tilbygninger til enfamiliehuse har Danske Arkitektvirksomheder og FRI så udviklet et helt specielt sæt betingelser, som de har kaldt GBF19 for Generelle Bestemmelser i Forbrugeraftaler 2019. Bestemmelserne kan ligge til grund for din aftale med byggerådgiveren hvis I udtrykkeligt aftaler det.

Se GBF19 her.

Danske Arkitektvirksomheder har desuden udviklet en aftaleformular der knytter sig til GBF19.

Det er næppe alle rådgivere der benytter sig af det relativt nye sæt betingelser GBF19. Nogle kører måske stadig med det ældre ABR89, mens andre bare har skrevet deres egne forretnings- og aftalebetingelser. Det er næppe så afgørende, men det vigtige er, at der i din aftale med byggerådgiveren er klarhed over emnerne nævnt indledningsvist i dette afsnit.

Delt rådgivning eller totalrådgivning

Vær opmærksom på om der er tale om “delt rådgivning”, hvor arkitekt/bygningskonstruktør udføre en del af arbejdet, mens en ingeniør udfører sin del, via særskilt aftale med dig. Eller om der er tale om “totalrådgivning”, hvor du kun har en rådgiver der varetager al rådgivning, både arkitekt/bygningskonstruktør og ingeniørarbejdet. Totalrådgivning er tilfældet, hvis et og samme firma har alle faggrupper ansat, eller hvis fx et arkitektfirma hyrer en ingeniør som sin underrådgiver, og overfor dig fremstår som den hovedansvarlige rådgiver på alle felter.

Ved totalrådgivning er totalrådgiveren eneansvarlig overfor dig i forhold til projektet og eventuelle fejl i projektmaterialet. Ved delt rådgivning er hver rådgiver hver især ansvarlig for sin del, fx arkitekten for sit projekt og ingeniøren for sit projekt.

BH = Bygherre (dig), Ark = Arkitekt, Ing = Ingeniør. Delt rådgivning (selvstændig aftale med hver rådgiver) – eller totalrådgivning (al rådgivning samlet i et firma eller et firma der bruger underrådgiver). 

Rådgiveren skal løfte en del af dit ansvar for byggepladsens arbejdsmiljø

Vi kommer senere ind på de pligter du som bygherre har i medfør af Bekendtgørelse om Bygherrens Pligter, nemlig ansvaret for arbejdsmiljøet på den kommende byggeplads. Men allerede under planlægningen har du et ansvar. Du har nemlig pligt til at sikre, at din byggerådgiver varetager den koordinerende rolle for sikkerhed og sundhed, allerede under projekteringen. Det sikrer du dig ved, at det står i den aftale du indgår med en byggerådgiver. Byggerådgiveren skal bl.a. efterleve Bekendtgørelse om projekterendes og rådgiveres pligter mv efter lov om arbejdsmiljø.

Bekendtgørelse om bygherrens pligter.

Aftal et møde med byggerådgiveren

Inden du indgår en større aftale med en byggerådgiver, bør du naturligvis mødes med vedkommende. I kommer i givet fald til at have en masse dialoger omkring byggeprojektet, så ”kemien” skal være der. Samtidig skal du opnå tillid til, at personen har de faglige kompetencer der skal til for at løfte rådgivningsopgaven professionelt. Nogle firmaer tilbyder gratis møder, andre ikke. Nogle firmaer betragter det første møde som et salgsmøde, hvor de taler mest om dem selv og deres tidligere sager. Andre firmaer ser nok mere det første møde som et arbejdsmøde, som skal give dig reel værdi, og derigennem overbevise dig om, at de er de rette til opgaven. Som sådan vil der nok være forskel på hvad du kan forvente af reelt indhold i et gratis møde kontra et betalt møde. Lidt kækt formuleret kan man sige, at rådgivning der ikke koster noget ikke er rådgivning, det er salg.

Så på dette tidspunkt bør du i første omgang finde en (eller flere) mulige kandidater, og mødes med dem. Gerne et arbejdsmøde der gør dig klogere på projektets realisme.