5 spørgsmål til eksperten: Byggesagsbehandleren

1)  Hvad kan man som husejer gøre, for at optimere sandsynligheden for en smidig byggesagsbehandling hos kommunen? Hvordan ser den “ideelle ansøgning” ud fra din synsvinkel?

En fuldt oplyst ansøgning, som tydeligt viser at byggeriet overholder eksempelvis lokalplanen eller byggeretten vil sædvanligvis gå hurtigst.

Den ideelle ansøgning må afhænge af husejerens ønsker til byggeriet. En ansøgning som udfordrer de bebyggelsesregulerende bestemmelser i en lokalplan eller bygningsreglementets byggeret kan godt være længerevarende med tilretninger, dialog med naboer og helhedsvurderinger. Dette forløb kan godt forløbe smidigt og med tilfredshed for både bygherre og naboer.

Der er oplistninger i bygningsreglementets § 10 og i ansøgningsløsningen Byg og Miljø til hvilke tekniske oplysninger som en ansøgning bør indeholde. Hvis husejeren har svært ved at finde, forstå eller levere disse oplysninger anbefaler jeg at man finder en professionel rådgiver.

2) Er der efter din opfattelse områder indenfor de bebyggelsesregulerende regler som p.t. er for uklart formuleret i bygningsreglementet og derfor giver anledning til uheldige “gråzoner” og fortolkninger når der sagsbehandles?

Det er ikke alle forhold, der kan læses direkte i bygningsreglementet.

De bebyggelsesregulerende forhold kan være eksempelvis lokalplaner, byplanvedtægter, tinglyste servitutter/ deklarationer vej–, bygge – og naturbeskyttelseslinjer. Disse forhold har den højeste ”rangorden” i sagsbehandlingen.

I tilfælde hvor ovenstående forhold ikke er gældende vil det være bygningsreglements beskrivelser af byggeret og helhedsvurdering der er gældende – samt hensyn til kommuneplanens rammebestemmelser. Jeg oplever at denne rangorden kan være svær at forstå for en husejer og til tider også for den professionelle rådgiver.

Der er også eksempler på at udregning af bebyggelsesprocent i områder med gældende ældre lokalplaner kan være vanskelig. I 2009 blev der truffet afgørelse i flere sager om fortolkning af lokalplaner og anvendelsen af bygningsreglementets beregningsregler. Der blev i alle sager tydeligt at det er de beregningsregler som var gældende ved vedtagelsen af lokalplan som skulle benyttes.

Plan- og byggemyndigheden har en mulighed for at dispensere fra eksempelvis bebyggelsesprocenten i en ældre lokalplan, hvis dette er ønskeligt for området, husejeren og naboerne. Dette kan afklares ved en forhåndsdialog om kommunens administrationspraksis i området og via eksempelvis en naboorientering og inddragelse af en grundejerforening.

Det er muligt at nævnte rangordener, fortolkninger, principper, dispensationsmuligheder og administrationspraksisser kan opfattes som ”gråzoner”. Hvis man har en byggesag hvor man er som husejer eller professionel rådgiver tænker der er forhold som er uklare eller hvor der er tvivl om muligheder for dispensationer vil jeg altid anbefale, at der indledes en forhåndsdialog med kommunen på et tidligt stadie af projektet.

3) Ved færdigmelding skal man som husejer indsende dokumentation for, at alle regler i de tekniske kapitler af bygningsreglementet er overholdt. Er der efter din opfattelse tilstrækkelig klarhed over, præcis hvilken type tegninger og beregninger der kræves indsendt ved færdigmelding?

I forhold til den tekniske dokumentation og færdigmeldingsmateriale for enfamiliehuse og lignende virker det som om der har været lidt tovtrækkeri i Styrelsen de seneste år. Dette har muligvis været med til at skabe uklarhed.

I BR15 stod der bl.a. at ansøger skal indsende dokumentation samt en erklæring ved færdigmelding. I vejledningsteksten stod bl.a. at kommunalbestyrelsen alene skulle tjekke at ansøger havde underskrevet erklæringen og i forhold til dokumentation kun skulle have en arkivfunktion.

Efter BR18 blev indført den 1.1.2018 frem til den 1.1.2022 stod der at kommunalbestyrelsen skulle kontrollere at ansøgeren har indsendt dokumentationen og overholdes af samtlige krav, som byggearbejdet er omfattet af – også for enfamiliehuse. Dette er blevet rettet i revisionen af BR18 gældende fra den 1.1.2022. Her står der at kommunalbestyrelsen alene skal tjekke to erklæringer. En der erklærer at det færdige byggeri er i overensstemmelse med byggetilladelsen og bygningsreglementet – og en anden erklæring om at der er fremsendt fyldestgørende dokumentation. Det fremgår af reglementets §40 og 43.

Det er forsat sandsynligt at den tekniske dokumentation vil blive gransket af kommunen, men man skal som husejer ikke forvente det for ukompliceret byggeri. Bygningsreglementet beskriver også tydeligt at der ikke skal foretages stikprøver for enfamiliehuse og lignende, hvilket er tilfældet for øvrigt byggeri.

Fælles for nuværende og seneste reglementer er at det alene er husejers ansvar at tekniske forhold dokumenteres korrekt.

Ved ansøgningen bedes ansøger/husejer om at udfylde ”§10 erklæringen”, hvor man skal tage stilling til hvilke tekniske kapitler byggearbejdet er omfattet af. Det er disse kapitler som ved færdigmelding skal dokumenteres. Mængden af tegninger, beregninger og øvrig dokumentation vil afhænge af projektets karakter og kompleksitet. Det væsentlige er at det er tydeligt at bygningsreglementets kapitler og paragraffer er dokumenteret med tilstrækkelige beskrivelser, beregninger og tegninger.

Når man som husejer skal gøre det rigtigt vil min anbefaling være at finde en professionel rådgiver. Styrelsen har lavet en meget generel vejledning som kan ses her på bygningsreglementets hjemmeside.

4) Kunne man med fordel udforme et nyt “Villa-reglement” hvor alle regler gældende for enfamiliehuse kunne samles, uddybes og illustreres, eller er BR18 godt nok?

Det er muligt at det kunne gøre det mere overskueligt for en husejer der bygger for første gang.

Vi har tidligere set et småhusreglement, men jeg tvivler på at det vil blive genindført.

I forhold til reglementets beskrivelser af byggeretten så omhandler den jo primært ”småhuse” – i form af bl.a. enfamiliehuse, sommerhuse og dertilhørende sekundære bebyggelser.

Styrelsen har forsøgt at uddybe og illustere bl.a. bestemmelserne i byggeretten, mulighed for helhedsvurdering – samt beregningsreglerne. Se mere her.

Mange tekniske krav er de samme for eksempelvis enfamiliehuse og eksempelvis etageboliger. Dette tror jeg er den mest væsentlige årsag til at man ikke ønsker at have to reglementer. De undtagelser som kun gælder for enfamiliehuse, er nævnt eksplicit – eksempelvis for adgangsforhold og ventilation.

5) Hvor lang tid tager det cirka at sagsbehandle en ansøgning om en tilbygning (som er veloplyst og ikke kræver dispensation)?

Kommunerne arbejder for at imødekomme de aftalte servicemål. For enfamiliehuse er servicemålet 40 dage og udregningen heraf afhænger bl.a. af hvornår ansøger har indsendt tilstrækkeligt materiale til at sagen er ”fuldt oplyst”.

Servicemålet er et gennemsnit og min erfaring er at tiden for den enkelte sag kan svinge en del afhængig af eksempelvis sæsonen og bemandingen i kommunen.

Det kan derfor være en god idé, at undersøge om den kommune man søger I kan følge med.

I nogle kommuner skal man betale for byggesagsbehandlingen. Enten som et fast gebyr eller som en timepris for medgået tid. En regning for medgået tid kan svinge meget men ligge på 5-10 timer for sædvanlige byggesager vedr. enfamiliehuse.