3) Økonomien – TILBYGNING.nu

De økonomiske spørgsmål

”Hvad kommer projektet til at koste og er det pengene værd? Har vi råd, hvad kan vi få for pengene og hvor stort beløb giver det mening at bruge?” Det er vel nogle af de mest centrale spørgsmål, når det drejer sig om byggeøkonomien. Dertil kommer bl.a. spørgsmål om hvordan du lægger et godt budget, hvordan du styrer byggeøkonomien undervejs, og hvad en fair håndværkerpris for dit projekt vil være. Det vil sige at de økonomiske spørgsmål knytter sig til forskellige situationer i forløbet:

Spørgsmål med relevans for beslutningen om at gennemføre eller droppe projektet.
Spørgsmål med relevans for styringen af budgettet undervejs.

Nogle af spørgsmålene har objektive svar, mens andre beror på mere subjektive vurderinger. De allerførste erkendelser handler nok om, at afklaringen af spørgsmålene vil kræve lidt arbejde og tid – samt accept af, at der i begyndelsen knytter sig en vis usikkerhed til svarene. For det endelige byggebudget vil ikke være 100% kendt, før håndværkerne har forladt byggepladsen for sidste gang.

I første omgang handler det dog om, at du med et skitseforslag i hånden skal kunne beslutte, om projektet skal gennemføres, også ud fra en økonomisk vurdering. Lad os se hvordan du kan komme dertil.

Hvor stort et beløb KAN du betale?

Den sum penge som projektet kommer til at koste kan du enten allerede have stående klar på en konto, låne som banklån eller realkreditlån, eller en kombination af de to. Hvis du kontakter din bank kan du nok få en foreløbig indikation om hvilket maksbeløb de vil være villig til at låne dig. Så et lån plus egen opsparing må være det beløb du maksimalt KAN betale. Men det er jo ikke sikkert det er det samme som det du VIL betale.

Hvor stor et beløb VIL du betale?

Dette er er helt andet spørgsmål, og det kan deles op i to:

Anlægsudgifter: Hvor meget vil du betale til rådgivere og håndværkere når der skal bygges?
Driftsudgifter: Hvor meget vil du betale mere hver måned bagefter til fx øgede forbrugsudgifter (varme, el og måske vand), ejendomsskatter, tilbagebetaling af lån og dyrere husforsikring?

Hvor stor en sum det giver mening at bruge på anlægsudgifterne kan afhænge af flere vurderinger:

Markedsmæssig vurdering af huspriser: Hvis du bruger 1,2 mio. kr. på en tilbygning, bliver husets handelsværdi så øget med 1,2 mio. kr., eller måske mindre/mere? Og i hvor høj grad er det vigtigt for dig at kunne få ”pengene hjem igen” på et senere tidspunkt. Måske vil det være ok at tilbygningens pris overgår den potentielle prisstigning i huset, fordi du jo får glæde af tilbygningen i mange år (formodentlig) inden huset skal sælges.
Markedsmæssig vurdering af alternativerne: Kan det ud fra en økonomisk vurdering bedre betale sig at flytte eller rive ned og bygge nyt?
Personlig vurdering: Hvis du bruger fx 1,2 mio. kr. på en tilbygning, føler du så at du får værdi for pengene og at det er den rigtige måde at bruge det beløb på, i forhold til hvad du ellers ønsker at prioritere i dit liv? Det kommer måske lidt an på hvor stor og herlig en tilbygning du får for pengene, hvilket du ikke rigtigt ved endnu på dette tidlige tidspunkt i processen.

Hvor meget du ønsker at øge dine efterfølgende, løbende boligudgifter (driftsudgifter) med, afhænger vel af en helt personlig overvejelse om, hvordan privatøkonomien ser ud, hvor meget ”luft” der er til de øgede omkostninger og hvad der ellers skal være økonomi til i hverdagen.

” Vurdér både anlægs- og driftsudgifterne

Hvad kan du få for pengene?

Hvis 1,2 mio. kroner er den sum du vil bruge på projektet er næste spørgsmål nok, hvad du kan få for beløbet. For hvis håndværkerpriserne er så høje, at du kun kan få bygget to værelser, uden det ekstra bad/wc der også var vigtigt, så giver det måske alligevel ikke mening at gennemføre projektet. Så du skal vide lidt om hvad håndværkere (og rådgivere) koster, samt hvilke andre udgiftsposter du kan se frem til i anlægsbudgettet. Det ser vi nærmere på lidt senere. Først lige en opsamling:

Det kan du gøre helt konkret i forhold til økonomien

Hvad kan du betale? Find ud af hvor meget du må låne i banken, altså hvad er bankens grænse. Tag allerede nu en indledende snak med din bankrådgiver.

Hvad vil du betale? Find ud af hvor meget dyrere du ønsker at sidde i det økonomisk i forhold til dagligøkonomien, og hvilket lånebeløb det svarer til (måske er det lavere end bankens maksimum). Husk i denne forbindelse at tage højde for, at du med flere boligkvadratmetre også må afsætte løbende privatbudget til øget ejendomsskat, øgede varme-, el- og måske vandudgifter samt dyrere husforsikring. Disse driftsudgifter burde du overslagsmæssigt kunne øge relativt i forhold til hvor mange nye kvadratmetre du får i forhold til det areal du allerede har.

Giver det mening? Vurdér, om den budgetsum (fra pkt. 2) giver mening at bruge på et projekt, set ud fra en markedsmæssig og personlig vurdering (også i forhold til alternativerne). Få eventuelt assistance til dette af en lokal ejendomsmægler.

Meld ud! Meld din budgetsum (anlægsbudgettet) ud til din byggerådgiver når du tager kontakt til vedkommende.

Justér budgettet efter skitseforslaget. Vær klar til at justere dit budget op eller ned, på baggrund af rådgiverens vejledning og konkrete løsningsforslag i skitsefasen. Måske præsenterer en kreativ byggerådgiver dig for nogle idéer og forbedringsmuligheder i dit hus som du slet ikke selv havde tænkt på. Noget som måske skaber ekstraordinære kvaliteter, og som derfor pludselig kan berettige, at dit indledende budget udvides. Måske havde du ikke selv lige tænkt på, at hvis der bygges en tagterrasse ovenpå tilbygningen, får du udsigt over fjorden, hvilket i høj grad kan trække markedsprisen op. Kan også være at byggerådgiveren kigger på dit tag og anbefaler at det bliver udskiftet, eller at I sammen finder ud af, at det eksisterende hus skal isoleres noget bedre eller have skiftet vinduer. Så med det øgede projekt og værdi giver det pludselig mening at udvide anlægsbudgettet (med mindre at dagligøkonomien så bliver for stram).
Styr økonomien undervejs. De ”redskaber” du kan bruge er bl.a.: Få et fast tilbud fra din byggerådgiver på vedkommendes honorar igennem hele forløbet – Få byggetilbud ind fra tre forskellige byggefirmaer – Få faste tilbud fra byggefirmaerne – Afsæt et beløb til uforudsigelige udgifter til når der skal bygges – Undlad at ombestemme dig (for meget) om projektets udformning, især når først håndværkerne er gået i gang på byggepladsen – Vær opmærksom på ekstraregninger når der bygges. Mere om det lidt senere (og i resten af håndbogen).

På denne måde (pkt. 1-6) får du via egne overvejelser og dialog med byggerådgiveren (og skitseforslaget fra samme) indkredset sammenhængen mellem projektets udformning, tilhørende omkostninger, og konsekvenser for din dagligøkonomi og ejendommens markedsværdi – og du kan beslutte om projektet skal gennemføres. Når skitseforslaget er godkendt af dig (inkl. et økonomisk estimat fra rådgiveren), bliver det styrende for resten af forløbet, og din byggerådgiver må så forsøge at få detaljeret projektet på en måde der respekterer det styrende budget.

Naturligvis kan der under det fortsatte planlægning dukke nye gode idéer op som koster penge, men det må du og din byggerådgiver drøfte løbende. Hvis budgettet ikke udvides selvom projektet opskaleres, må det nødvendigvis nedskaleres på andre områder, så pengene stadig passer.

Læg et byggebudget

Når du opstiller dit anlægsbudget over omkostninger relateret til byggeriet, kan du overveje at bruge disse punkter i budgettet (husk at regne inklusiv moms):

Håndværkerudgifter (løn og materialer). Bedste input kommer fra din byggerådgiver (men se også senere i kapitlet her).
En buffer til uforudseelige udgifter (fx 10-15 % af håndværkerudgifterne).
Honorar til byggerådgiver og ingeniør (se senere kapitel).
Landinspektør (indmåling af skel/ejendom og højdekoter, hvis der er tvivl om skelplacering eller højder på terræn og hus) (ca. 10.000 kr.) Dertil afsætning af tilbygningen når der skal støbes fundament, inkl. tjek af plangrundlag og formulering af IBS-attest (også ca. 10.000 kr.). (IBS = Identitets-, Byggelinje- og Servitutattest, som visse kommuner, banker og realkreditinstitutter kræver).
Geotekniker til jordbundsundersøgelser (ca. 10.000 kr.)
Specialleverancer du selv vil indkøbe (fx køkken, inventar, brændeovn).
Haveanlæg (Planering, græs, planter, belægninger, udhus, terrasse etc.)
Rejsegilde.
Gebyr for byggetilladelse (ca. 4.000 kr.)
Forsikring i byggeperioden (ca. 3.000 kr.)
Eventuelle finansieringsomkostninger.
Gebyr for sikkerhedsstillelse jf. AB Forbruger. (Ca. 1.500 kr.)
Eventuelle flytteomkostninger.
Eventuelt leje af “køkkenvogn”, “badevogn” eller ligefrem en hel beboelsesvogn, så din hverdag ikke bliver alt for besværlig mens der bygges.
Eventuelle udgifter til leje af midlertidig bolig.

Hertil skal du være forberedt på, at din vand- og strømregning bliver lidt større næste gang du skal aflæse og afregne. Den strøm der skal bruges på byggepladsen til elektrisk håndværktøj, belysning og måske midlertidig opvarmning, og den vand der skal bruges til fx mørtel, vil jo blive taget fra dine stikkontakter og din vandhane.

Hold styr på byggebudgettet undervejs

Byggerådgiveren skal respekterer budgettet under projekteringen

Under den resterende del af planlægningen bør din byggerådgiver forsøge at tegne og beskrive et projekt, som respekterer den budgetmæssige ramme. Det er bestemt ikke let, for ingen har jo en krystalkugle til at forudsige fremtiden, kun et bakspejl til at se tilbage på tidligere erfaringer med håndværkerpriser. Og da håndværkerpriser kan svinge utroligt meget, også selvom de bliver afgivet på baggrund af et præcist tegningsgrundlag, er det at forudsige håndværkerpriser bestemt ikke en eksakt videnskab. Alligevel bør en erfaren byggerådgiver indenfor rimelighedens grænser kunne vurdere projektets omfang og materialer i forhold til forventelig pris.

Tænk på økonomi når du vælger materialer

Du skal selv være opmærksom på, at du ikke vælger for dyre materialer. Eftersom alle valg ikke er truffet i skitseforslaget, kommer du under resten af planlægningen til at skulle vælge fx endelige materialer til gulve, tag og vinduer. Omkostningerne hertil bør naturligvis indgå i byggerådgiverens estimat fra skitsefasen. Men der kan være stor forskel på prisen for forskellige materialer, så hvis du og din rådgiver under skitsefasen ikke har drøftet din holdning til materialers kvalitet, og du under resten af planlægningen konsekvent vælger de dyreste vinduer, gulve, tagbelægning osv., så kan det godt være at byggebudgettet bliver udfordret. Derfor er det vigtigt, at du sammen med din byggerådgiver drøfter din generelle holdning til materialers kvalitet allerede i skitsefasen, så det estimat kan komme til at foregribe de konkrete materialevalg du træffer efterfølgende.

Vær opmærksom hvis du udvider projektet med nye ting

Det gælder både under den resterende planlægning og under udførelsen. Det kan være at du finder ud af, at du ønsker at supplere projektet med et ventilationsanlæg i hele huset, et omfangsdræn eller et anlæg til opsamling og genbrug af regnvand. Projektudvidelser i den størrelsesorden vil naturligvis medføre en opjustering af de forventelige håndværkerudgifter.

Få tilbud ind fra flere håndværkere

Netop fordi håndværkerpriser kan svinge virkelig meget, vil det være helt afgørende, at du spørger mere end et byggefirma om pris på udførelsen af dit projekt. Spørg gerne tre firmaer, så er der en vis sandsynlighed for, at i hvert fald et af dem ramme det prisniveau du og din byggerådgiver forventer.

Få faste priser fra håndværkerne

De priser du indhenter fra håndværkerne skal være ”faste priser”. For det første betyder fast pris, at der foreligger et præcist sæt arbejdstegninger, hvor omfang og kvalitet er defineret, og dermed kan prissættes ret eksakt af håndværkerne. For det andet betyder fast pris, at håndværkerne ikke efterfølgende kan argumentere for ekstrabetaling som følge af lønstigninger eller prisstigninger på materialer. Ønsket om ”fast pris” formuleres i udbudsbrevet (se senere).

Hav styr på ekstraregninger når der bygges

Uanset hvor vel planlagt et projekt bliver, vil der stort set altid dukke uventede forhold op under byggeriets udførelse. Der kan fx vise sig at være skjulte skader på det eksisterende tag, som man først opdager, når håndværkerne går i gang med at sammenbygge taget med tilbygningen. Nye arbejdsopgaver som ikke er med i projektets omfang og som håndværkeren ikke har haft mulighed for at forudse, skal du naturligvis betale ekstra for. Det er derfor du har afsat en buffer til uforudseelige omkostninger i budgettet. Men nogle gange fremsætter håndværkere krav om ekstrabetaling som ikke er berettiget. Eller prissætter berettigede ekstraregninger urimeligt højt. Eller præsenterer dig for krav om ekstrabetaling, efter de har udført arbejdet. Så hele denne styring af ekstrabetaling til håndværkerne bliver vigtig for at du kan overholde budgettet. Det du kan gøre er:

I dit udbudsmateriale skal der stå, at intet ekstraarbejde må blive udført, før du har godkendt det skriftligt, og at håndværkeren skal oplyse præcis pris for ekstraarbejdet, inden du godkender det.
Ovennævnte minder du håndværkerne om på opstartmødet, så der er klar linjer.
Når der kommer et ønske om ekstrabetaling fra håndværkerne, skal du nøje vurdere rimeligheden af regningen og dens størrelse. Her kan du have god nytte af at støtte dig til din byggerådgivers faglige indsigt.

Som du kan se er der heldigvis mange ting du kan gøre for at have styr på økonomien undervejs, og vi vender løbende tilbage til det undervejs i håndbogen.

FAKTA: Kvadratmeterpris

Kvadratmeterprisen er den pris det omregnet koster at få bygget en kvadratmeter tilbygning, altså prisen for håndværkernes tid og materialer. Og vi taler jo brutto-arealer, så det er tilbygningens udvendige mål der tæller. Hvis man skal sammenligne kvadratmeterpriser er det vigtigt, at det man sammenligner rent faktisk kan sammenlignes. Et tilbygningsprojekt kan jo fx også inkludere indvendige ombygninger i det eksisterende hus eller nyt tag på samme. Og hvis man så fordeler den samlede entreprisesum ud over 35 m2 tilbygning, vil kvadratmeterprisen naturligvis være høj, i sammenligning med et andet projekt hvor det “kun” var tilbygningen der blev udført. Tilsvarende er det helt afgørende at vide, om man taler med eller uden moms – og at rådgiverhonorar og øvrige omkostninger ikke er inkluderet i beregningen. Alt dette er man nødt til at udrede, hvis sammenligning af kvadratmeterpriser skal give mening.

Hvilke forhold påvirker prisen på en tilbygning?

Udfordringen med byggeprojekter som ”vare” der købes er naturligvis, at varen er usynlig på det tidspunkt man bestiller den. At prissætte det usynlige er ikke let. Spørgsmålet ”Hvad koster en tilbygning” er mindst lige så upræcist som ”Hvad koster en rejse?” (tjah, hvorhen, hvor længe og hvor mange skal afsted?) eller ”Hvad koster en bil?” (Tjah, et sted mellem 8.000 kr. og halvanden million). Men lad os se på de forskellige forhold der påvirker prisen på en tilbygning.

Omfanget af arbejdet

Størrelsen på tilbygningen, samt hvor meget arbejde der skal udføres i det eksisterende hus (og i haven).

Designets kompleksitet

Jo mere enkel tilbygningen udformes, jo billigere. For jo nemmere håndværkerne har ved ”bare” at bygge derudaf, jo hurtigere vil det gå, og jo billigere bliver tidsforbruget. Materialespildet vil også være mindre, hvis der ikke skal tilskæres så mange skæve vinkler og lignende. Så jo mere kompleks tilbygningen designes, med fx niveauspring i tag, facade og gulv – samt forskellige materialer der skal sammenbygges – jo dyrere.

Materialernes kvalitet

Gulve, facader, tag, el-installationer, ovenlys, døre, håndtag, armaturer, akustiklofter, vinduer, belysning, sanitet, køkkenelementer, hvidevarer og så videre. Det hele koster, og der kan være stor forskel på kvaliteten og prisen på de enkelte materialer.

Hvor skal der bygges?

Håndværkeres priser kan svinge afhængigt af hvor i landet der skal bygges. Hovedstadsområdet og de større provinsbyer vil typisk have højere priser end i mere landlige egne. Hvis du skal bygge i hovedstadsområdet kan det derfor nogle gange være en fordel at finde håndværkere udenfor området, fx Fyn eller Jylland. Men håndværkernes ekstra omkostninger til transport og ophold kan udligne den mulige besparelse, ligesom visse byggefirmaer fra provinsen ser opgaver i København som en lejlighed til at få et større overskud end de kan hente på hjemegnen, og så er du lige vidt.

Desuden har det konkrete byggesteds beskaffenhed også betydning for prisen. Er der fx skrånende terræn, vanskelige funderingsforhold, smalle adgangsveje, problemer med højtstående grundvand eller andet fordyrende?

Hvornår skal der bygges?

Vi lever som bekendt i et frit marked hvor udbud og efterspørgsel afgør en vares pris. Hvis der generelt er travlt indenfor byggebranchen vil priserne stige, og det modsatte når håndværkerne mangler arbejde. Håndværkerne sammensætter deres byggepris på baggrund af en lang række delpriser, både dem der relaterer sig til det konkrete projekt (materialer, timer, leje af stillads m.v.), og de generelle omkostninger (leasing af bil, indkøb af værktøj, leje af kontor, forsikringer m.v.). Når der er travlt i byggebranchen er det typisk på tidspunkter hvor det generelt går godt økonomisk i samfundet. Det påvirker priserne hele vejen rundt i ”systemet”, og så stiger håndværkernes omkostninger. I sidste ende er der kun en til at betale, og det er håndværkernes kunder. Omvendt kan det jo også ske, at en håndværker lige har mistet en opgave og har et par folk gående rundt uden alt for meget at lave, og så kan prisen pludselig være lavere end ellers. Det vil ofte give mere moderate priser hvis du kan vente nogle uger eller ligefrem måneder fra tilbuddene er i hus til opgaven skal igangsættes. Det giver håndværkerne bedre mulighed for at planlægge deres ordrebog og give priser, der ikke er skruet i vejret på grund af tidspres.

Hvor hurtigt skal der bygges?

Enhver byggeopgave har en vis tidsplan der ligger indenfor det man som fagmand vil kalde rimelig. Men der kan godt tænkes situationer hvor man ønsker byggeriet fremskyndet, fx for at nå at blive færdig til en konfirmation eller anden mærkedag der bare ikke kan rykkes. Det vil så have den konsekvens, at byggefirmaet må sætte flere folk på opgaven (måske hyre flere folk) og måske også køre med længere arbejdstider, arbejde i weekender osv. Ud over at et opskruet byggetempo vil øge risikoen for sjusk og fejl, vil det også fordyre byggeprisen. Nogle skal jo betale for overarbejdet og det højere tempo.

Byggepladsens forhold

Skal der regnes med stillads, og evt. en totaloverdækning, så taget kan skiftes uden forsinkelser og risiko for fugtskader hvis det regner? En totaloverdækning kan være nyttig, men er bestemt ikke billig. Må håndværkerne bruge wc i eksisterende hus, eller skal de stille en toiletvogn op? Hvor meget oplagringsplads er der på grunden – kan materialer komme i store læs, eller er der ikke plads, så de skal komme mere drypvis efterhånden som de skal indbygges? Er der svære parkeringsforhold, og hvor kan affaldscontainere placeres? Alt dette vil påvirke prisen.

Byggekontrakten skal være veldefineret

Hvis ikke det klart fremgår af byggekontrakten hvad det er for en leverance (omfang, kvalitet, tidsplan mv.) der modsvarer den aftalte byggepris, er der risiko for fordyrende ekstraregninger senere hen.

Hvis du beder en håndværker om byggepris på en tilbygning baseret på 15 linjer i en email, vil du enten opleve, at håndværkerne stiller en masse uddybende spørgsmål om hvad du ønsker af materialer m.v., eller blot giver dig en relativt høj pris. For enten må de jo forsøge at blive klogere på hvad de skal prissætte, eller give en pris der er tilpas høj til at kunne rumme de ønsker du efterfølgende måtte komme med.

Man kan også forestille sig en situation, hvor der samtidig med tilbygningen skal bygges om i det eksisterende hus. Her kan der principielt set være risiko for, at man opdager uforudseelige forhold under gulvene eller bag væggene når man går i gang. Hvis du på forhånd beder en håndværker om at give en fast pris der inkluderer ”alt”, er han jo nødt til at gardere sig og give en pris der er så høj at den kan rumme eventuelle uforudseelige forhold. Risiko er lig med højere pris. Er der forhold som håndværkeren ikke kender til men forventes at ”have med”, kommer man til at betale en højere pris, uanset hvad der så sker.

Pointen er, at du bør få udarbejdet et gennemarbejdet projektmateriale der – så præcist som muligt – beskriver opgavens detaljer. Og hvis du er bekymret for uforudseelige omkostninger i de skjulte konstruktioner kan du nogle gange med fordel få taget (et lille) hul på dem, mens projektmaterialet bliver udformet. På den måde kan uvisheden reduceres og præcisionen i projektmaterialet højnes. Og så undgår du at komme til at betale for håndværkerens (i øvrigt helt rimelige) risikoafdækning.

Ændringer af planerne mens der bygges

Det vil ofte medføre ekstraregninger og fordyre projektet væsentligt, også selvom noget spares væk undervejs, for måske er materialerne indkøbt og kan ikke leveres retur.

Manglende styring og koordinering af byggepladsen og byggearbejdet

Dette vil kunne medføre spild af materialer, tidsmæssige forsinkelser, og andre fordyrende forhold. Når du bruger hovedentreprise (som er denne bogs anbefaling) vil denne risiko ikke være din, men entreprenørens.

Gør det selv-arbejde

Jo mere arbejde, du udfører selv, jo billigere bliver projektet (surprise!).

Håndværkernes fortjeneste

Igen: Vi lever i et frit marked, hvor ting typisk koster det som folk er villige til at betale. I øjeblikket er der virkelig godt gang i byggebranchen, så prisniveauet er i bedste fald relativt uforudsigeligt, og i værste fald højt. Når jeg på vegne af husejere indhenter priser på en tilbygning fra tre hovedentreprenører, sker det altid på baggrund af et ret velbeskrevet projektmateriale. Så der er ikke så meget usikkerhed om hvilken ”vare” det er håndværkerne skal give tilbud på. Alligevel kan prisen på den samme tilbygning godt svinge fra fx 1,1 mio. kr. til 2,0 mio. kr. Hvor bliver de 900.000 kr. af? En del af forskellen kan helt sikkert skyldes at firmaerne vurderer deres eget tidsforbrug (og dermed lønomkostningen) forskelligt, samt forskelle i rabataftaler på materialerne. Men en stor del af forskellen må være et spørgsmål om, hvor meget de enkelte firmaer (og underentreprenørerne) ønsker i overskud på sagen. Det er naturligvis helt i orden at håndværkere ønsker at tjene penge, men som den der betaler gildet bør du være bevidst om dette, så du ikke kommer til at betale mere end højst nødvendigt.

Hvor kommer pengene fra?

Du vil nok få behov for at låne (en del af) det beløb som skal dække byggebudgettets omkostninger.

Allerede her inden du kontakter en byggerådgiver kan det være nyttigt at indlede en dialog med din bank om, hvilket cirkabeløb du kan forvente at få lov til at låne – og hvordan dialogen med bank/realkreditinstitut vil komme til at forløbe.

Læs mere om det i kapitel 19.

Pointer

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver