24) Efter aflevering

Færdigmelding til kommunen

Når alle mangler er udbedret er der kun tilbage at nyde det nye. Og så alligevel ikke. Der er et par aktiviteter du skal huske at have øje for.

Kommunen skal vide, at din byggeopgave er færdig (BR18 § 40). Det kan du fortælle dem via portalen Bygogmiljø.dk. Du skal indsende en erklæring om, at Bygningsreglementet er overholdt, vedlagt den fornødne dokumentation herfor, det vil sige: “… al for byggearbejdet relevant materiale, herunder overordnede beskrivelser, forudsætninger, beregninger, tegningsmateriale, prøvninger, målinger mv. Det skal ved det fremsendte dokumenteres, hvordan specifikke niveauer er fastsat på baggrund af bygningsreglementets funktionskrav, og hvordan de specifikke niveauer eller detailkrav i bygningsreglementet opfyldes.” (BR18). 

Til det brug kan du anvende udbudsmaterialets tegninger, beregninger og beskrivelser. Tegningerne og beskrivelserne skal være retvisende. Hvis der er foretaget ændringer i det byggede i forhold til arbejdstegningerne, skal dokumenterne rettes, så tegninger og beskrivelser afspejler det der i realiteten er bygget. Du skal gøre opmærksom på at tegningerne er rettet, og hvis noget i byggeriet er blevet ændret i forhold til en lokalplan eller bygningsreglementet, kan en ny afgørelse fra kommunen blive aktuel (så derfor skal du som nævnt tidligere, tage fat i din byggerådgiver og kommunen, straks du under byggeriets udførelse påtænker ændringer som kan medføre krav om fornyet afgørelse fra kommunens side).

Du skal også indsende drift- og vedligeholdelsesmanual for bebyggelsens installationer (fx gulvvarmen eller ventilationsanlægget), hvilket entreprenøren skal overdrage til dig ved afleveringsforretningen.

Vær også opmærksom på, om kommunen i byggetilladelsen har formuleret krav om særlig dokumentation der skal indsendes i forbindelse med færdigmelding. Det kan fx være en landinspektørs opmåling og skriftlige dokumentation for, at tilbygningen ikke er blevet bygget højere eller nærmere skel end tilladt.

Uklarhed om krav til dokumentationens omfang

Baseret på min egen erfaring med byggesager i 15-17 forskellige kommuner, samt arbejdet med denne bog, er det mit indtryk, at kommunerne – i forlængelse af indførelsen af BR18 – fortsat er i gang med at afklare hvilket omfang af dokumentation de ønsker at se ved færdigmelding af en byggesag (under researchen til bogen fik jeg bl.a. feedback fra 20 kommuner vedrørende dette). Flere kommuner erklærer, at det er et lidt uklart område, som de er i gang med at definere. Nogle få kommuner (ser det ud til) har udarbejdet konkrete vejledninger, hvoraf nogle virker til at skyde over målet. 

For eksempel har Aarhus Kommune en vejledning, som indeholder en række ret detaljerede krav. Eksempelvis kræver Aarhus kommune: “Redegørelse for byggepladsens indretning” (selvom sagen er overstået), “Redegørelse for indendørs støj fra trafik samt støj fra tekniske installationer”, “Dokumentation for, at der er tilstrækkelig dagslysadgang … Det angivne glasareal skal korrigeres for evt. skyggende omgivelser, reduceret lystransmittans mv.” og “Dokumentation for det termiske indeklima” (en beregning skal bl.a. vise, at der maksimalt er 100 timer pr. år af brugstiden, hvor rumtemperaturen overskrider 27 grader og 25 timer pr. år, hvor rumtemperaturen overskrider 28 grader).

Ingen af disse krav er jeg blevet mødt med i de kommuner i hovedstadsregionen jeg har haft med at gøre – og (hvis jeg må tillade mig en personlig betragtning) ingen af disse dokumentationskrav burde være nødvendige, når vi taler om tilbygninger til enfamiliehuse. Det er at pålægge borgerne unødvendige byrder. Desuden må det være en rimelig forventning, at kommunerne skriver tydeligt på deres hjemmesider hvilke krav de stiller til færdigmelding, så man kan forberede sig, og ikke bare blive overrasket over “nye” krav i den situation hvor man færdigmelder. 

Hvis du vil være helt sikker på hvilke dokumenter du skal levere til kommunen ved færdigmelding, må du på forhånd tjekke op med din kommunes krav og bestille din byggerådgiver til at levere den fornødne dokumentation til færdigmeldingen til kommunen. Men indtil det modsatte er bevist er min vurdering, at et normalt detaljeret sæt arbejdstegninger/hovedprojekt fra en professionel byggerådgiver burde være dækkende og tilstrækkeligt. Så du uploader bare arbejdstegningerne fra byggerådgiveren, herunder beregninger fra ingeniør, varmetabsberegning, geoteknisk undersøgelse og landinspektørens tegninger til Bygogmiljø.dk. Og så må du afvente hvordan kommunen reagerer. 

Kommunen kontrollerer hverken de tekniske forhold eller det faktisk byggede

Som nævnt tidligere, skal kommunen tjekke om den fornødne dokumentation er indsendt, men de kontrollerer ikke hvad dokumentationen viser (bortset fra fx en landinspektørs dokumentation for at højder er overholdt). Ligesom ved tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse, er der altså heller ikke her ved ibrugtagningstilladelsen nogen offentlig kontrol af byggeriets tekniske løsninger (BR18 §46 stk. 5). Så kommunen tjekker hverken tykkelsen på isoleringen, dimensionen på fundamenterne eller dampspærrens placering i facaden. Dokumenterne bliver arkiveret til eventuel senere brug.

Der er typisk heller ingen kontrol af, om det byggede følger det, der er givet tilladelse til. Kommunerne har ingen fast rutine med at komme ud for at kontrollere, at din tilbygning hverken er blevet højere eller større end tilladt. Så i princippet kan du bygge hvad som helst, uden at kommunen opdager det. MEN … Det må naturligvis kraftigt frarådes at bygge andet end det du har fået byggetilladelse til. For det er i givet fald ulovligt, og du kan blive påtvunget at ombygge det udførte. Og det kan blive en meget dyr affære, hvis du (når det hele ellers er færdigbygget) skal til at flytte en tilbygning en meter, eller bygge taget en halv meter lavere.

At der ikke er nogen kommunal kontrol med projektets tekniske forhold eller faktiske udførelse understreger blot hvilket ansvar du selv har som husejer og bygherre (og dermed vigtigheden af, at bruge professionel rådgivning og dygtige håndværkere).

Ulovlige forhold bliver opdaget før eller siden

Ulovlige forhold kan blive opdaget på fx disse måder:

  • En af dine naboer undrer sig over det høje tag på tilbygningen eller den korte afstand til skel, og klager til kommunen. Kommunen har så pligt til at undersøge sagen og vil nok bede dig om at få en landinspektør til at fremsende dokumentation for, at byggetilladelsens (og bygningsreglementets) krav om afstande og højder er blevet overholdt. I tilfælde at ulovlige forhold kan kommunen kræve det byggede ændret.
  • Når du en dag skal sælge huset, kan de nye ejere blive opmærksom på ulovlighederne. Så kan du stadig komme i en situation, hvor du hæfter for det og bliver erstatningspligtig overfor de økonomiske tab de nye ejere har for at få lovliggjort forholdene.

Se bare hvad der skete i denne case:

 
CASE

I forbindelse med salg af sit hus opdagede først de nye mulige købere, og dernæst husejerne selv, at en lille tilbygning på huset lå for tæt på skel – ca. 50 cm. Tilbygningen havde også været der da de nuværende husejere købte huset for 10 år siden. På daværende tidspunkt havde hverken de (eller deres advokat) dog opdaget det. Da de kontaktede kommunen for at søge tilbygningen lovliggjort fik de afslag, fordi tilbygningen lå for tæt på skel. Så enten skulle tilbygningen ”skæres over” og bygges grundlæggende om så der blev 2,5 m til skel, eller også måtte husejerne købe noget af naboens grund og på den måde flytte skellet i stedet for at flytte tilbygningen. Sidsnævnte blev løsningen. Kommunen ville ikke dispensere for afstandskravet på mindst 2,5 m til skel, på trods af, at tilbygningen havde ligget der i mere end 10 år – ulovligt, men uden problemer i praksis. Så husejerne måtte (for en relativt høj pris) købe lidt af naboens grund og desuden fælde et par træer der irriterede naboen, for at få overholdt afstandskravet.

Eksemplet viser, hvor stramt denne kommune (og nok de fleste kommuner) fortolkede afstandskravet, og hvor dyrt det kan blive at bygge ulovligt.

Sagen demonstrerer desuden, at det til enhver tid er husejeren der står med ansvaret for byggeriets lovlighed. 

 

Kommunens stikprøvevise kontrol direkte på byggepladsen

Du kan opleve, at kommunen mod forventning kommer ud for at foretage en stikprøvevis kontrol af din tilbygning. Det sker nok kun sjældent, men kommunen har ret til det. Byggelovens §19 lyder sådan: “Kommunalbestyrelsen kan uden retskendelse forlange adgang til en privat ejendom for at undersøge, om der er sket overtrædelse af loven eller de i medfør af loven udfærdigede bestemmelser og stillede betingelser (…) Skal der foretages en undersøgelse af et teknisk forhold, kan kommunalbestyrelsen bistås af en person, som besidder relevant teknisk indsigt. Stk. 2. Legitimation skal forevises på forlangende.”

Ibrugtagningstilladelse

Efter færdigmelding udsteder kommunen en ibrugtagningstilladelse til dig. I princippet må du ikke tage det nye i brug før du har ibrugtagningstilladelsen – men i praksis er det næppe noget mange private husejere går og venter på, inden de flytter møbler ud i tilbygningen.

 
Case

En husejer ønskede nyt tag på sit hus, hvoraf en del lå 2,5 m fra naboskel. Huset havde fladt tag. Husejeren kontaktede et ingeniørfirma, som lavede nogle spærberegninger og en tømrer som byggede det nye tag. Projektet krævede ikke byggetilladelse. Taget fik ensidig hældning som betød, at facadehøjden 2,5 m fra skel blev øget med næsten to meter, op til tagets nye, højeste punkt, hvorfra taget så hældte bort fra naboskel. Husejeren var i god tro, og hverken ingeniør eller tømrer havde gjort hende opmærksom på, at der kunne være et problem med det skrå højdegrænseplan. Men det var der. Naboen undrede sig over den forhøjede facade og klagede til kommunen. Kommunen bad husejeren dokumentere det byggede via en opmåling. Husejeren måtte derfor betale for både en landinspektør, til at opmåle højdekoterne, og en arkitekt (mig) til at optegne det byggede, som dokumentation. Opmålingen viste desværre, at det skrå højdegrænseplan var overskredet. Husejeren har nu fået påbud fra kommunen om at bygge taget lavere. Måske kan husejeren klage og kræve erstatning hos ingeniørfirmaet eller måske tømreren, hvis den juridiske vurdering er, at de burde have informeret husejeren om reglen om det skrå højdegrænseplan. Men det primære ansvar og pligten (og omkostningen) til at lovliggøre taget er husejerens eget.

 

Annuller din sikkerhedsstillelse

Når du har betalt den sidste regning fra entreprenøren, behøver du ikke længere at have din økonomiske sikkerhedsstillelse i banken. Du kan derfor kontakte din bank og bede dem annullere sikkerhedsstillelsen.

Udløb af entrepriseforsikring

Eftersom entreprise-/allriskforsikringen dækker under byggeriets udførelse, kan du nu også lade den ophøre. Kontakt dit forsikringsselskab og aftal nærmere med dem.

Giv hovedentreprenøren feedback 

De fleste håndværkere vil nok værdsætte at du giver dem feedback på din oplevelse med deres arbejde. Især efter internettets og de sociale mediers fremkomst er langt de fleste håndværksfirmaer blevet opmærksomme på, hvor hurtigt et godt eller dårligt omdømme kan sprede sig, og hvilken betydning det kan have for virksomhedens opgavetilgang fremover. Derfor arbejder mange håndværkere målrettet mod at give kunderne en virkelig god oplevelse, i håbet om at trække et spor af tilfredse kunder efter sig, gerne synliggjort via online kundeanmeldelser. Overvej derfor, om du vil give hovedentreprenøren en mail eller en anmeldelse på nogle af de sider som firmaet er tilmeldt – fx Håndværker.dk eller Anmeldhåndværker.dk. Husk i den forbindelse at bedøm ”de store linjer”. Byggeri ER komplekst, og alle mennesker begår fejl. Det vigtige må være, hvordan man reagerer – og ”redder” – fejlene. Kritik kan naturligvis være berettiget, men vær fair og nuanceret.

Hvis projektet vises frem på nettet og andre steder

Hvis du har lyst til at vise din tilbygning frem med fotos på de sociale medier (eller andre steder), bør du huske at nævne hvem der har tegnet tilbygningen (arkitekt/byggerådgiverens firmanavn). Det kan du være forpligtet til ifølge lov om ophavsret. Og desuden vil det være god stil.

Tilsvarende vil det være betænksomt, at din byggerådgiver anonymiserer eventuelle fotos fra dit projekt, så ingen kan se dit navn eller præcise adresse, hvis vedkommende viser fotos og anden omtale på nettet.         

Andre rettigheder

Hvis venner og bekendte ser din tilbygning og har interesse i at få bygget noget tilsvarende, bør du loyalt henvise til din arkitekt/byggerådgiver, som ejer aller rettigheder til designet og de konkrete byggetegninger. Det er naturligvis lovligt for alle at blive inspireret og tegne og få bygget noget der måske ligner, men det er en gråzone, og man skal være opmærksom på, at det ikke ligner for meget, så arkitektens ophavsret er blevet krænket. Hvis du henviser til din arkitekt/byggerådgiver er du på sikker grund.

Det samme gælder i øvrigt for den hovedentreprenør, der har bygget tilbygningen. Håndværkerne har ingen rettigheder til projektet og må heller ikke bare bygge en tilbygning magen til et andet sted, uden forudgående aftale med den arkitekt/byggerådgiver der har tegnet din tilbygning.

Reklamationer

Skulle der opstå forhold ved det udførte, som du ønsker at reklamere over, bør du gøre det så snart du opdager forholdet (med mindre det er bagateller der kan vente til 1-årsgennemgangen). Ifølge AB Forbruger ophører entreprenørens sikkerhedsstillelse 1 år og 30 dage efter aflevering (§10, stk. 2, nr. 5) (Og så længe bør din tilbageholdelse også løbe, hvis du har aftalt det i stedet for sikkerhedsstillelse). Det ændrer dog ikke ved entreprenørens ansvar, som først forældes i henhold til forældelsesloven. Det betyder, at entreprenørens mangelansvar er todelt:

  • Entreprenørens ansvar forældes 3 år efter det tidspunkt, hvor du som bygherre ”kendte eller burde kende” dit mangelskrav mod entreprenøren (Forældelsesloven §3, stk. 1 og 2).
  • Entreprenørens ansvar forældes absolut 10 år efter det tidspunkt, hvor den pågældende mangel opstod (det vil i praksis sige afleveringstidspunktet), uanset om du kendte – eller burde have kendt – til manglen eller ej på det tidspunkt (Forældelsesloven §3, stk. 3 og 4).

Du mister din ret til at gøre dit krav gældende, hvis du ikke gør noget for at forfølge kravet mod entrenøren inden udløbet af disse to frister. I de tilfælde hvor entreprenøren har givet en egentlig garanti for (dele af) arbejdet, kan hæftelsen gælde længere, svarende til den garantiperiode entreprenøren har sat.

Pointen må være, at mindre forhold der kan vente til 1-årsgennemgangen behøver du ikke ulejlige entreprenøren med. Men hvis du er i tvivl, eller hvis der opstår større fejl, bør du reklamere overfor entreprenøren straks. Og hvis der bliver bøvl med at få udbedret fejlen, bør du nok konsultere en advokat, for at overveje dine videre muligheder for at få entreprenøren til at udbedre fejlen.

Projekteringsfejl

Såfremt der opstår skader på tilbygningen behøver årsagen ikke at være entreprenørens mangelfulde udførelse. Der kan være tale om projekteringsfejl, altså fejl som byggerådgiveren har lavet i sit projekt og som håndværkeren derefter loyalt har udført som projekteret (men altså forkert i forhold til ”byggetidens viden” som omtalt tidligere). Der følger et ret stort ansvar med det at være byggerådgiver, for alt det man tegner og beskriver skal sådan set være korrekt og tage højde for et utal af krav og regler. Hvis der er åbenlyse fejl i arbejdstegningerne bør en erfaren entreprenør nok gøre opmærksom på det, men som udgangspunkt er arbejdstegningerne instrukser som håndværkerne skal følge. Og hvis de instrukser er forkerte, kan byggerådgiveren bestemt stå med en stor del af (måske hele) ansvaret for de skader der måtte opstå som følge deraf.

Det kan nogle gange være vanskeligt at få udredt årsagen til en given skade som du måtte opdage efter ibrugtagningen. I første omgang vil du nok kontakte hovedentreprenøren og måske blive assisteret af din byggerådgiver. Men hvis pilen måske peger på en fejl fra byggerådgiveren, kan det blive aktuelt med vejledning fra en tredje part – en ny byggerådgiver (og/eller advokat), der ikke tidligere har været involveret i sagen og som derfor kan rådgive dig uden egeninteresse i skadens årsag.

Håndværkerfradrag

Ved udvalgte håndværkerydelser kan du få et skattemæssigt fradrag, som i 2019 er på 12.200 kr. pr. person. På SKAT’s hjemmeside her kan du læse mere om hvilke ydelser der er fradragsberettigede, og hvordan du får fradraget i praksis. 

1-års eftersyn

Ved sager med en entreprisesum på over 500.000 kr. afholdes der 1-års eftersyn. Ved mindre sager afholdes 1-års eftersyn, såfremt en af parterne ønsker det og indkalder den anden part. Entreprenøren indkalder til 1-års eftersynet og udformer en eftersynsrapport over de mangler som du måtte påtale. Entreprenøren har pligt og ret til at udbedre manglerne. 1-års eftersyn er nærmere beskrevet i AB Forbruger kapitel I.

Nyd det nye!

Husk at din ejendomsskat stiger når du har fået flere kvadratmetre, så måske skal din forskudsopgørelse ændres, ligesom dit privatbudget nok skal justeres i forhold til øgede udgifter til evt. lån, opvarmning og strøm. Og ellers er der jo bare tilbage, at nyde det nye 🙂

Pointer

  • Færdigmeld arbejdet til kommunen.
  • Afrund entrepriseforsikring og sikkerhedsstillelse.
  • Hold øje med skader og nyd det nye.

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

  • Indsend færdigmelding til kommunen via Bygogmiljø.dk.
  • Sørg for at allriskforsikringen udløber.
  • Giv hovedentreprenøren feedback.
  • Tjek at kommunens ibrugtagningstilladelse er modtaget.
  • Følg op på, at din sikkerhedsstillelse annulleres.
  • Hold øje med om der dukker revner eller andre mulige fejl op.
  • Tjek om du kan få håndværkerfradrag.
  • Reklamér til hovedentreprenøren hvis der er noget at klage over.
  • Nyd det nye!
  • Hold 1-års gennemgang med hovedentreprenøren.
  • Evt. rådgivning i tilfælde af opståede fejl og skader.