21) Inden opstart

Så skal der bygges!

Den økonomiske sikkerhedsstillelse

Når AB Forbrugers sikkerhedsstillelse er aftalt, skal entreprenøren fremsende dokumentation for, at hans sikkerhedsstillelse er i orden. Sker det ikke automatisk, bør du minde ham om det.

Tilsvarende skal du stille økonomisk sikkerhed for dine betalingsforpligtelser overfor entreprenøren, hvis det er aftalt. Så du skal have fat i din bank og få dem til at hjælpe med det formelle. Sikkerheden skal stilles inden 8 arbejdsdage efter aftalens indgåelse (AB Forbruger §11, stk. 2, nr. 3). Sikkerhedsstillelsen skal mindst vare, indtil entreprenøren har modtaget betaling for alle sine krav, herunder betaling for ekstraarbejder (AB Forbruger §11, stk. 2, nr. 5). I de fleste tilfælde vil det sige indtil ca. 10-14 dage efter den (til enhver tid) gældende afleveringsdato. Din økonomiske sikkerhedsstillelse kan løbende blive nedskrevet i takt med, at du betaler regninger til entreprenøren. Men det kan være at din bank tager sig betalt for at nedskrive sikkerheden, så tal gerne med banken om hvad der er billigst for dig. (Se forrige kapitel hvis den gensidige sikkerhedsstillelse ønskes fraveget).

Forsikringer 

Hvis du ikke allerede har gjort det, er det nu du skal kontakte det forsikringsselskab hvor du har din husforsikring. For det første skal forsikringsselskabet vide, at der bygges om på det hus de har forsikret, og at huset udvides med en tilbygning som forsikringen skal omfatte når den er færdig. Og for det andet bør du tegne en all-risk forsikring (også kaldet entrepriseforsikring), som er en særlig forsikring der gælder i byggeperioden.

Ifølge AB Forbruger (§8, stk. 2) skal du som bygherre nemlig tegne en ”… sædvanlig brand- og stormskadeforsikring” og entreprenøren og dennes underentreprenører skal medtages som sikrede på policen.

I virkeligheden vil de fleste af de uheldige situationer der kan opstå allerede være omfattet af din almindelige husforsikring, eller af entreprenørens forsikring. Men hvis nu det viser sig, at entreprenøren ikke er tilstrækkeligt forsikret, eller hvis ansvaret for en skade ikke kan placeres præcist, så kan du stadig komme i klemme. Derfor vil en særskilt entrepriseforsikring være en fordel, som ekstra sikkerhed. Tal med dit forsikringsselskab om dækningens omfang og varighed. En entreprise-/all-risk forsikring koster typisk omkring 2.000-4.000 kroner eller lidt mere.

Bemærk især følgende:

• Forsikringens dækningssum skal sættes efter et “worst case”-scenarie. Drøft derfor med din byggerådgiver og forsikringsselskab hvad der er det værst tænkelige der kan ske under byggeriet, i forhold til skader på eksisterende og nybygget ejendom.
• Eventuelle skader på det eksisterende hus skal også være dækket, enten af all-risk forsikringen, eller af din løbende husforsikring. Hvis du fx bygger ny første sal, og en kraftig regnbyge giver omfattende vandskader i hele stueetagen, kan det blive dyrt at få udskiftet de eksisterende gulve, vægge, døre m.v.
• Hvis du udfører visse håndværksmæssige opgaver selv skal du oplyse det til forsikringsselskabet.
• Understøbning af eksisterende hus kan kræve en særlig (tillægs-) forsikring.

Vil du klage over din forsikring kan det ske til Ankenævnet for forsikring.

På Forsikringsguiden kan du sammenligne priser på forsikringer.

Entreprenørens forsikring

Entreprenøren skal have en forsikring som dækker situationer, hvor firmaet pådrager sig et økonomisk ansvar. Hvis en entreprenør kommer til at begå en fejl, der er meget dyr at genoprette, og vedkommende ikke har den fornødne forsikring, kan det betyde, at firmaet går konkurs – og så står du selv med regningen (eventuelt dækket af all-risk forsikringen, men den kan have en høj selvrisiko som du så hænger på). Du bør derfor sikre dig, at entreprenørens forsikring er i kraft og dækkende. Det skal du få entreprenøren til at fremsende dokumentation for.

Opstartmøde

Hvis ikke entreprenøren tager initiativet, bør du selv tage kontakt, for at aftale et opstartmøde. Det vil altid være en fordel for begge parter, lige at stikke hovederne sammen, og drøfte nogle af de praktiske forhold omkring gennemførelsen af byggesagen, fx:

• Er sikkerhedsstillelsen på plads fra begge sider? Dokumentation fremlægges eller aftales eftersendt.
• Har du tegnet enterprise/all-risk forsikring med hovedentreprenør og dennes underentreprenører som medforsikrede?
• Er entreprenørs egne forsikringer i orden (dokumentation fremlægges)
• Byggepladsindretning: Hvor kommer der materialeoplagring, containere og stillads? Hvordan afgrænses byggeområdet fra boligområdet (i forhold til at kunne få en dagligdag til at fungere, samt i forhold til løbende indbrudssikring?). Skal der monteres en nøgleboks så håndværkerne kan låse sig ind? Nogle særlige omstændigheder omkring beplantning og belægning der skal tages særligt hensyn til, og som ikke allerede fremgår af udbudsmaterialet? Stiller entreprenøren en mandskabsvogn og toiletvogn op til sine folk og i givet fald hvor? Eventuelt særlige forhold fra udbudsmaterialet nævnes.
• Overordnet tidsplan gennemgås. Spørg gerne til, om entreprenøren har tjekket, om der er særligt lange leveringstider på fx vinduer eller gulve, som kan have forsinkende indflydelse på tidsplanen.
• Betalingsplan gennemgås.
• Aftal gerne om der skal holdes formelle byggemøder løbende, samt hvor tit – eller om der blot holdes ad hoc møder efter behov.
• Information om hvorvidt du har en tilsynsførende rådgiver på sagen, hvem det er og hvilken rolle vedkommende har (Hvilke beslutninger kan tilsynet træffe på dine vegne?).
• Dagligt arbejde: Hvornår regner entreprenøren med at møde om morgenen og forlade pladsen igen om eftermiddagen? Regnes med overarbejde eller weekendarbejde?
• Indebærer visse dele af arbejdet særlige støj- eller lugtgener, som du bør informere naboerne om (og i givet fald: Hvornår udføres disse arbejder)?
• Hvem er aftaleberettigede kontaktpersoner på begge sider? Kontaktinformationer udveksles. (Det nytter jo ikke noget, at den ene ægtefælle siger et til håndværkerne om morgenen, mens den anden ægtefælle så siger noget andet om aftenen.)
• Har entreprenøren fået nogle forståelsesmæssige spørgsmål til projektet siden afgivelse af tilbuddet? (Gå gerne en tur rundt om huset en ekstra gang for lige at se om der skulle være glemt noget eller være dukket spørgsmål op vedrørende projektet).
• Har entreprenøren brandslukningsmateriel og førstehjælpskasse på byggepladsen?
• Lad gerne entreprenøren redegøre for, hvordan hans løbende egenkontrol og kvalitetssikring udføres og dokumenteres.

Rettidig omhu

Dit projekt kan indeholde en række aktiviteter, som kræver nærmere detaljering og beslutning under udførelsen. Det kan fx være:

• El: Præcis hvor skal kontakterne sidde i væggene og spots og lampeudtag i lofterne m.v.?
• Fliser: Præcis hvilket mønster skal væg- og gulvfliser lægges i?
• Facadeplader: Hvordan skal pladerne præcis opskæres i forhold til synlige samlingers eventuelle flugt med vinduer og andet?

Du risikerer at komme for sent og opleve, at pludselig er stikkontakterne bare monteret eller fliserne lagt. I den bedste mening af håndværkerne, men måske ikke som du ønsker. Derfor bør du orientere entreprenøren om hvilke områder det er du ønsker at blive inddraget i, inden de udføres. Aftal, at entreprenøren kontakter dig når beslutningerne skal træffes.

Tilsvarende kan gøre sig gældende på områder hvor der i beskrivelsen er blevet indskrevet, at “entreprenøren fremlægger materialeprøve til bygherrens godkendelse”. Det kan fx dreje sig om gulvfliser eller trægulve. Der bør du minde entreprenøren om, at prøverne bliver givet til dig i så god tid, at du kan nå at vurdere og eventuelt vælge om, uden at det påvirker tidsplanen. 

Understreg gerne vilkår for eventuelle ekstraregninger

Slutteligt vil det være nyttigt at understrege overfor entreprenøren, at såfremt der dukker arbejde op som han mener er berettiget til ekstrabetaling, skal du have mulighed for at tage stilling til det, inden det udføres. Det vil sige, at entreprenøren skal fortælle dig hvorfor det er ekstraarbejde, hvad det koster ekstra rent økonomisk, samt om det ekstra arbejde betyder, at afleveringsdatoen skal rykkes. Og det skal han gøre i så god tid, at du kan nå at tage stillig til om du ønsker ekstraarbejdet udført.