19) Finansieringen

Penge til byggerådgiver, jordbundsundersøgelse osv.

De første omkostninger du får er nok udgiften til byggerådgiveren. Dernæst følger betaling af geotekniker til jordbundsundersøgelse, landinspektør, ingeniør og de øvrige omkostninger der hører til planlægningen af projektet. Hvis ikke du betaler de omkostninger med egne, opsparede midler, må du drøfte finansieringen af (også) disse omkostninger med din bank.

Hvem betaler håndværkerne, dig eller banken?

Som regel vil det være banken der betaler de regninger du modtager fra håndværkerne, med penge taget fra en lukket konto hvor mellemfinansieringens beløb er indsat. Det vil sige, at du videresender de regninger du modtager til banken, så de kan nå at betale dem indenfor den aftalte frist. Visse banker sender en person ud på byggepladsen for at vurdere, om håndværkerne har leveret ydelser for det beløb der ønskes betalt. Andre banker vil måske bede dig om at få din byggerådgiver til at kommentere på regningens sammenhæng med det stade byggeriet er nået til.

Mellemfinansiering med realkreditlån

Finansiering af håndværkerudgifterne og øvrige omkostninger kan ske som et realkredit forhåndslån i form af et tillægslån til de lån du allerede har. Det forudsætter, at der er godt overblik over det samlede budget, så du ved hvor mange penge du kommer til at bruge, alt i alt. Fordelen er, at du fra begyndelsen af kender ydelsen på dit nye lån. Desuden er renten på et realkreditlån typisk lavere end et banklån. Ulempen kan være manglen på fleksibilitet såfremt du har underbudgetteret og kommer til at mangle finansiering, eller hvis huspriserne falder mens der bygges, således at den afsluttende vurdering fra realkreditinstituttet er lavere end først antaget. I den situation kommer du til at skulle optage endnu et lån for at dække de yderligere udgifter.

Tillægslånet indsættes typisk på en byggekonto, hvorfra betalinger til håndværkere og rådgivere kan foregå løbende.

Fordi realkreditinstituttet har udbetalt lånet før tilbygningen er færdig, kræver de en garanti fra banken. En garanti som koster dig et gebyr der afhænger af lånets størrelse (og varierer fra bank til bank). Typisk vil der være tale om følgende:

• 750 kr. i etableringsgebyr. 
• 0,56 procent pr. påbegyndte tre måneder – dog mindst 375 kr. 
• Tinglysningsafgift til staten. 
• 3.000 kr. til dækning af byggekontoadministration. 

Mellemfinansiering med banklån

Den anden måde at mellemfinansiere en tilbygning er via banklån, også kaldet et byggelån (enten 100% eller delvist). Banken vil kræve sikkerhed for deres penge via et ejerpantebrev der skal tinglyses. Byggelånet fungerer typisk som en kassekredit. Det vil sige, at du kun betaler renter af det beløb du har trukket på kontoen. Når byggeriet så er afsluttet gøres kontoen op, og det skyldige beløb konverteres (ofte) til et realkreditlån. Et byggelån er generelt mere fleksibelt end et tillægs(realkredit-)lån. Men til gengæld kommer du til at betale lånegebyr og tinglysningsafgift to gange, både på banklånet og det endelige realkreditlån. Desuden kender du ikke den endelige ydelse på realkreditlånet før byggeriet er afsluttet.

Typisk tidslinje ved finansiering

• Formøde: Allerede inden du kontakter en byggerådgiver kan du evt. tage et formøde med din bank/realkreditinstitut for at få deres foreløbige vurdering af, hvilket beløb du vil kunne låne til at finansiere tilbygningen. Denne dialog kan føre til at du bliver nogenlunde afklaret i forhold til hvilket samlet beløb du ønsker at bruge på tilbygningen – hvilket kan være meget nyttig input til dialogen med byggerådgiveren. I ”worst case” finder du allerede her ud af, at du ikke vil kunne låne et tilstrækkeligt stort beløb, og ønskerne må droppes – eller du får indsigt i, at et lån i den størrelsesorden du forventer, vil være alt for dyrt i løbende ydelse bagefter, så planerne må droppes af den årsag. Men hvis ellers økonomien er nogenlunde ”indenfor skiven” er du klar til at gå lidt videre og kontate en byggerådgiver.
• Budget: Du lægger et budget, baseret på det estimat byggerådgiveren har udformet til skitseforslaget, tillagt dine egne vurderinger af følgeomkostninger.
• Fiansieringen modelleres: Du tager en nærmere dialog med bank og/eller realkreditinstitut (måske flere forskellige) for at få klarlagt:
  1. Er finansiering af budgettet som det nu foreligger mulig?
  2. Hvad vil finansieringen konkret koste, både ”her-og-nu” samt i løbende ydelse?
  3. Skal finansieringen alene dække håndværkerudgifterne eller også planlægningen?
  4. Hvordan kommer det til at foregå rent praktisk?
• Vurdering af dit hus: Bank/realkreditinstitut sender en vurderingsperson (ofte en lokal ejendomsmægler) ud for at bedømme den aktuelle handelsværdi på dit hus. For at have øget sikkerhed for at kunne få deres penge hjem igen (fx i tilfælde af tvangsauktion) vurderer de fleste pengeinstitutter notorisk værdien lavere (typisk 10%) end den reelle markedsværdi.
• Beslut dig for finansieringen: I dialogen med bank/realkreditinstitut vil du få tilbud på finansieringen, som du skal tage stilling til. Hvis du har behov for at finansiere planlægningen med nyt lån skal du have drøftet det. Og ellers kan finansieringen vente med at falde på plads til du sidder med håndværkerpriser i hånden og en byggekontrakt klar til underskrift på bordet.
• Endelig finansiering sættes op: Senest når projektet har været i udbud og du er klar til at underskrive byggekontrakten med hovedentreprenøren skal den endelige finansiering falde på plads. Så her får du igen en dialog med bank/realkreditinstitut, både om det finansielle og om det rent praktiske i hvordan de kommende regninger fra håndværkeren bliver betalt.
• Afsluttende vurdering og afrunding: Når tilbygningen er færdig bliver din ejendom som nævnt vurderet igen, og den endelige finansiering kan afrundes og falde på plads.

Øvrige overvejelser omkring finansiering

Finansieringen af dit byggeprojekt kan tilrettelægges på forskellig vis, afhængig af hvilke lån du allerede har. Flere små realkreditlån kan ofte med fordel slås sammen til et nyt samlet lån, og ved at vælge lånets løbetid og afdragsform kan du påvirke hvilken ydelse du kommer til at betale løbende. Hvis du har forbrugslån eller andre banklån til en højere rente, kan du overveje at få disse indfriet med penge fra det nye realkreditlån, og på den måde slippe billigere i renteudgifter samlet set.

Forbered dig til mødet med banken

Når du holder møde med banken må du forvente, at de spørger til følgende informationer:

• Tegninger af projektet så de kan forhåndsvurdere det (skitseforslaget).
• En troværdig vurdering af finansieringsbehovet (byggerådgiverens estimat og dit budget).
• Den forventede start- og slutdato for udførelsen (sådan cirka).
• Har du behov for at få finansieret udgifterne til planlægningen også, eller betaler du selv dette af opsparede midler?
• Tilbuddet fra håndværkeren og entreprisekontrakten (når du når dertil).

Hold øje med de samlede finansieringsomkostninger

Når du vurderer tilbuddene fra bank og/eller realkreditinstitut skal du ikke alene holde øje med renter og afdrag, men også mulige gebyrer, bidrag, tinglysningsudgifter og øvrige følgeomkostninger. En krone er en krone, og i sidste ende er der kun en til at betale, og det er dig.

Brug eventuelt en uvildig økonomisk rådgiver

I dialogen med banker og realkreditinstitutter bør du erindre, at disses rådgivere som udgangspunkt er sælgere, der lever af, at promovere de finansielle produkter og ydelser, som deres egne virksomheder tjener mest på. Det er der ikke noget odiøst eller forkert i, så længe du er bevidst om det. Du kan således ikke per automatik forvente at få en bred og uvildig rådgivning i de enkelte pengeinstitutter. Hvis du ønsker ægte uvildighed og rådgivning der alene tager højde for dine interesser, må du købe dig til ekspertviden fra en af de relativt få spillere på markedet for uvildig finansiel rådgivning.