16) Øvrige aftalevilkår

Alt det der ikke handler om tegninger og materialebeskrivelse

Selve de konkrete byggeanvisninger som entreprenøren skal bruge til at opføre tilbygningen, vil være dokumenteret i byggerådgiverens arbejdstegninger og tilhørende beskrivelse der omfatter byggematerialer og krav til udførelsen.

Men ud over disse anvisninger til at bygge efter, bør udbudsmaterialet også indeholde en række andre vilkår og betingelser. Formuleringer der forudser og regulerer en række situationer der kan/vil opstå:

Det vil typisk dreje sig om fx:

  • Hvordan skal udbetalingerne til håndværkeren foregå?
  • Hvordan forholder du dig hvis håndværkerens arbejde er mangelfuldt?
  • Hvornår kan entreprenøren kræve tidsplanen forlænget?
  • Hvordan afleveres arbejdet korrekt når det er færdigt?
  • Hvor længe er håndværkeren ansvarlig for fejl?
  • Hvornår skal arbejdet begynde og være færdigt?
  • Stiller både entreprenør og du selv økonomisk sikkerhed for opfyldelse af de gensidige forpligtelser?
  • Hvilke krav er der til byggepladsens indretning og støjende arbejde?
 

En beskrivelse af disse vilkår skal indgå i udbudsmaterialet, så hovedentreprenørerne kan forholde sig til dem, når de beregner deres pris. Du undgår dermed, at skulle bringe nye forhold på banen i forbindelse med formulering af selve entreprisekontrakten, hvilket vil forplumre processen på det tidspunkt.

En stor del af de nævnte forhold er der heldigvis allerede formuleret nogle gode standardvilkår for, i det regelsæt der hedder AB Forbruger. Andre forhold er du nødt til selv at sikre dig bliver nævnt i udbudsmaterialet.

Mange byggerådgivere dedikerer en del af projektbeskrivelsen til alt dette, der ikke handler om selve tilbygningen. Vi kan kalde det for “øvrige aftalevilkår“.

Som nævnt kan AB Forbruger regulere en del af dette. Det skal vi se nærmere på nu. Derefter kigger vi på nogle af de øvrige forhold som AB Forbruger ikke regulerer, og som du derfor skal have indskrevet specifikt i projektbeskrivelsen.

AB Forbruger bør ligge til grund for aftalen

AB Forbruger er udarbejdet af en lang række af byggeriets parter i fællesskab, og er en ”light” udgave af det ”store” AB18. AB (”Almindelige Betingelser”) har – med ændringer – fungeret igennem årtier indenfor byggeriet, så mange af vilkårene burde være almindeligt anerkendte blandt branchens professionelle.

AB Forbruger kan regulere en del af aftaleforholdet mellem en entreprenør på den ene side, og en privat ”forbruger” (bygherre) på den anden side. Men AB Forbruger er ingen lov, og gælder som udgangspunkt kun, hvis det aftales i det enkelte tilfælde. Så det skal stå i beskrivelsen, at AB Forbruger ligger til grund for aftalen.

AB Forbruger er helt uomgængelig som grundlag for aftalen, og vil være et sted du kan søge hen mange gange under udførelsen, hvis du er i tvivl om vilkår omkring betaling, forsinkelse, aflevering, ansvarsfordeling og andre aftalemæssige forhold.

Kig evt. selv AB Forbruger igennem på Boligejer.dk.

Mulige tilføjelser og præciseringer til AB Forbruger

AB Forbruger kræver lidt præcisering og supplerende formuleringer for at fungere optimalt for dig. Nu skal dette jo ikke udvikle sig til en byggejuridisk afhandling, men nogle af de tilføjelse du kan overveje til AB Forbruger er disse:

  • § 9: Entreprenøren skal vedstå sit tilbud i 30 kalenderdage fra tilbuddets datering.
  • § 10 stk. 1: Entreprenøren stiller sikkerhed, jf. §10.
  • § 10 stk. 2: Såfremt summen af aftalt ekstraarbejde overstiger 10 % af entreprisesummen, opskrives sikkerhedsstillelsen forholdsmæssigt.
  • § 11 stk. 1: Forbrugeren (bygherren) stiller sikkerhed, jf. §11.
  • § 12 stk. 1: Forslag til udførelsens start- og afleveringsdato fremgår af udbudsbrevet. Hovedentreprenøren kan på tilbudslisten indskrive sit eget forslag til start- og slutdato. Endelig start- og afleveringsdato aftales i forbindelse med indgåelse af entreprisekontrakt.
  • § 12 stk. 2: Efter indgåelse af entreprisekontrakt, og før byggeriets opstart, udarbejder hovedentreprenøren en udkast til tids-/arbejdsplan, som forelægges bygherren på et opstartmøde. I samarbejde med bygherren udformer hovedentreprenøren den endelige tidsplan. Hovedentreprenøren koordinerer egne og underentreprenørers / underleverandørers arbejde og ydelser. Hovedentreprenør bistår desuden med at koordinere leverancen fra bygherrens eventuelle køkkenleverandør.
  • § 13: Bygherren sørger for (og afholder udgiften til), at tilbygningen afsættes af landinspektør og fremsender landinspektørens dokumentation for afsætningen til entreprenøren inden arbejdet igangsættes. (afsætning = udmåle og placere snore hvor fundamenterne skal støbes, så tilbygningen kommer til at ligge helt præcist). (add. §13: I visse tilfælde kan det være nyttigt at forpligte entreprenøren til at lade en (evt. anden) landinspektør opmåle og dokumentere den færdige højde på tilbygningen (eller den nye første sal), så du har sikkerhed for, at højder og skrå højdegrænseplan er blevet overholdt. Især relevant hvis tilbygningens højde er tæt på grænserne).
  • § 17: Det fremgår andetsteds i beskrivelsen hvilke ydelser bygherren har ansvaret for. Alle øvrige ydelser til arbejdets fulde færdiggørelse skal være inkluderet i hovedentreprenørens tilbud.
  • § 19: Dette inkluderer bl.a. eventulle tilladelser til kloak, faskine, og korekt bortskaffelse af affald. Hovedentreprenøren overtager ejerskabet på de bygningsdele og materialer der skal nedrives, før de fjernes. Således er al byggeaffald at betragte som hovedentreprenørens erhvervsaffald og dermed hovedentreprenørens ansvar i forhold til bl.a. affaldbekendtgørelsen.
  • § 20: Hovedentreprenøren har ansvaret for at indhente relevante oplysninger hos myndigheder og andre vedrørende rør, tanke, brønde og ledninger i terræn. Bygherren har fået foretaget undersøgelse af jordens eventuelle forurening, jordbunds- og grundvandsforhold, og resultatet af undersøgelsen fremgår andetsteds i nærværende beskrivelse.
  • § 20 stk. 3: Såfremt hovedentreprenøren under eventuelt gravearbejde støder på fortidsminder, danefæ eller andre kulturspor fra fortiden, skal gravearbejdet straks standses og bygherren tilkaldes.
  • § 23 stk. 2: Intet ekstraarbejde må udføres uden forudgående skriftlig accept fra bygherren. Aftale om ekstraarbejde skal ledsages af prisen for ekstraarbejdet og eventuel konsekvens for udskydelse af slutdatoen.
  • § 26: Bygherren betaler hovedentreprenøren løbende, efter en betalingsplan der udformes af hovedentreprenøren, i dialog med bygherren – inden arbejdets igangsætning. Betalingsplanen skal følge arbejdsplanen og fremsendte fakturaer må ikke overstige udført og leveret arbejde på tidspunktet for betalingen. Bygherre betaler ikke forud og dermed heller ikke et beløb ved opstart.
  • § 31: Ved hovedentreprenørens ansvarspådragende forsinkelse vil bygherren opkræve en dagbod på 1,5 promille per kalenderdag af den til enhver tid gældende og korrigerede entreprisesum. Dagbod udelukker ikke yderligere erstatning til bygherren efter dansk rets almindelige regler.
  • § 38: Der afholdes afleveringsforretning på den aftalte afleveringsdato eller før.
  • § 38 stk. 3: Bygherren udarbejder afleveringsprotokol.

Tilbageholdelse som alternativ til sikkerhedsstillelsen jf. §10 og §11

Nogle entreprenører foretrækker at udelade den gensidige sikkerhedsstillelse, fordi det medfører en del udgifter for entreprenøren, hvis han har mange sager med sikkerhedsstillelse på alle. Entreprenøren og dig kan godt vælge at udelade den gensidige sikkerhedsstillelse, men så skal du blot sikre dig på anden vis, ved at bruge det man kalder “tilbageholdelse” i stedet for. Det betyder, at når entreprenøren fremsender sine regnninger, skal beløbet hver gang reduceres med 15%, således at du altid betaler 15% “for lidt” i forhold til hvad der er udført af arbejde. Så har du det beløb at arbejde med, såfremt der skulle opstå udfordringer. Husk i denne situation, at have et beløb tilbageholdt helt indtil et år efter aflevering, på samme måde som AB Forbrugers sikkerhedsstillelse løber indtil det tidspunkt.

Desuden … 

Herudover bør udbudsmaterialet (i beskrivelsen eller udbudsbrevet) indeholde følgende informationer:

  • Hvornår arbejdet skal begynde og være færdigt.
  • At kommunens regler for begrænsning af støjende arbejde skal følges.
  • Hvilke tidsrum håndværkerne må arbejde i (til hverdag og evt. weekends/ferieperioder).
  • Hvilke opgaver du som bygherre selv udfører (hvis nogen overhovedet). Oplistes en for en.
  • At hovedentreprenøren har ansvaret for sikkerhed og sundhed på byggepladsen.
  • Hvorvidt jorden der skal bortkøres er forurenet.
  • Om du som husejer bor i huset mens der bygges eller du ikke gør.
  • Hvorvidt der er særlige forhold på grunden der skal tages hensyn til, fx træer, bede eller belægninger tæt på, som ikke må lide overlast.
  • At hovedentreprenøren overtager ejerskabet for de materialer der skal nedrives og fjernes, før de bliver til affald (se senere).

I det hele taget informationer som det vil være relevant for hovedentreprenøren at kende til, og som kan have en indflydelse på opgavens prissætning.

 
FAKTA om krav der IKKE gælder ved tilbygninger

Visse krav der gælder ved nyopførelse af et nyt enfamiliehus, gælder ikke ved tilbygninger:

En tilbygning skal ikke energimærkes bagefter.

En tilbygning skal ikke have udført en såkaldt ”blowerdoor test” for at kontrollere lufttæthed.

Du skal ikke tegne den såkaldte ”byggeskadeforsikring” – men til gengæld en allrisk forsikring (mere om det senere).

 

Betalingsplan

Det vil være klogt på forhånd at aftale hvordan og hvornår entreprenøren kan sende regninger til dig. Umiddelbart kan nævnes to muligheder:

  1. A’ conto bagudrettet: Når en måned er gået sender entreprenøren en regning for udført arbejde. Kan også være med kortere interval.
  2. Betalingsplan: På forud aftalte tidspunkter betales et forud aftalt beløb.

Betal ikke forud

I begge tilfælde bør det være aftalt, at regningen skal modsvare det arbejde der er præsteret på det pågældende tidspunkt. Det vil sige, at du ved hver modtagelse af en regning skal foretage en stadeopgørelse, hvor du vurderer, om entreprenøren har leveret arbejde og materialer for det beløb der står på regningen. Også selvom beløbet svarer til en aftalt rate i en betalingsplan. Er der aftalt en rate på 100.000 kr. og du ikke vurderer at det modsvarer udført arbejde, skal du ikke betale den fulde regning. Grundprincippet er, at du aldrig må komme i en situation, hvor du har betalt forud for noget, for hvis entreprenøren går konkurs har du mistet de penge – og det sker jævnligt i byggebranchen. Så en betalingsplan bør være vejledende. Men et andet grundprincip er til gengæld også, at du altid skal betale entreprenøren for den del du er enig med ham i er udført.

Betal ikke et beløb ved opstart

Nogle entreprenører vil udfordre dig og fx ønske en betaling forud ved opstart. Argumentet kan være, at de ”ikke vil være bank for kunderne”. Det kan være forståeligt nok, for med mange byggesager kræver den en god likviditet at drive entreprenørvirksomhed. Men det er vilkårene i branchen, og du bør sikre dig selv mod risikoen for tab ved entreprenørens konkurs, ved ikke at gå med til dette. Og det kan du som sagt lige så godt skrive allerede i udbudsbeskrivelsen – så kender entreprenørene vilkårene og kan melde tidligt fra hvis de ikke kan acceptere dem.

Tilbyd eventuelt en kort betalingsfrist

Der hvor du kan overveje at komme entreprenøren i møde, er på tidsfristen for din betaling af entreprenørens regninger. Ifølge AB Forbruger vil 15 dages betalingsfrist være rimelig. Men hvis du kan acceptere det – og evt. få din bank med på det, hvis de skal godkende og betale regningerne i praksis – kan du jo godt tilbyde entreprenøren en kortere betalingsfrist. Det er jo fair nok, at en entreprenør gerne vil modtage sin betaling hurtigt, når den tilhørende del af arbejdet er leveret. Betalingsfristen bør stå i entreprisekontrakten.

Dagbøder

For at sikre at du rent faktisk får udført det aftalte arbejde, til den aftalte tid og pris, bør du i udbudsmaterialet formulere nogle passager om dagbøder, såfremt tidsplanen ikke overholdes. Formuleringerne fremgår af AB, men skal suppleres med yderligere præciseringer, som nævnt tidligere.

Nogle entreprenører ønsker ikke at arbejde på sager med dagbøder. Jeg har forståelse for, at der kan være situationer hvor dagbøder er urimelige, set fra håndværkernes side. Men under rimelige forudsætninger er dagbøder absolut fair – nemlig hvis:

  • Opgavens omfang er veldefineret (og det er den med et godt projektmateriale).
  • Bygherren accepterer, at hvis der støder noget uforudseeligt til, kan håndværkeren kræve tidsfristforlængelse. Også hvis bygherren udvider opgaven undervejs og ønsker at tilkøbe mere el-arbejde, malerarbejde eller andet.
  • Tidsplanen er realistisk, og håndværkeren selv har sagt god for den.

Ud fra de præmisser kan jeg ikke se, at det skulle være urimeligt at bygherren opkræver dagbøder ved forsinkelse. Det er dernæst vigtigt, at der løbende er styr på afleveringsdatoen, og at håndværkerne orienterer bygherren straks de mener at der er opstået noget der berettiger dem til tidsfristforlængelse. For eksempel bør hver eneste aftale om ekstraarbejde blive ledsaget af et skriftligt tilbud på hvad ekstraarbejdet koster, OG hvorvidt det vil medføre krav om tidsfristforlængelse (og i givet fald hvor mange dage).

Det er en generel tommelfingerregel, at dagbøder kan være 1-1,5 primille af entreprisesummen pr. dag opgaven er forsinket. Man kan så overveje om det skal være pr. arbejdsdag eller kalenderdag.

Tidsplan

Når entreprenøren læser udbudsmaterialet skal han kunne se, hvornår du ønsker arbejdet igangsat og færdiggjort. Der behøver ikke være en mere detaljeret tidsplan.

Tidspunkt for igangsætning 

Som vi tidligere har været inde på, kan flere fohold påvirke tidspunktet for igangsætning af udførelsen på byggepladsen. Dels er der dine egne ønsker til, hvornår det vil passe, dels at have håndværkere, dels hvornår de er færdige igen. Måske har du mulighed for at rejse bort eller bo i sommerhus mens dele af arbejdet står på, og så skal udførelsesperioden jo tilrettelægges efter det. Måske er du presset af en deadline hvor der skal holdes konfirmation i huset, så der skal opgaven med sikkerhed være færdig. Måske vil du bare gerne i gang så hurtigt som muligt, eller måske har du tålmodighed til at vente – enten på at opgaven udføres i sommerperioden, eller på at håndværkerne har tid. Alle disse forhold bør du overveje og evt. drøfte med din byggerådgiver, så I kan indskrive det ønskede igangsætningstidspunkt i udbudsbrevet.

Hvis du er meget fleksibel omkring opstarttidspunktet, kan der eventuel blot skrives ”opstart af byggeplads forventes til foråret, entreprenør indskriver forslag til opstartdato på tilbudslisten”.

Tidspunkt for færdiggørelse (afleveringsdatoen)

Din forventning til opgavens afleveringsdato bør også indskrives i udbudsbrevet. Den dato hænger naturligvis sammen med overvejelserne omkring opstartdato, samt med en vurdering af varigheden på udførelsesperioden. En typisk tilbygning i en etage vil ofte kunne udføres på 3-4,5 måneder. Igen: Skriv afleveringsdatoen i udbudsbrevet, men giv gerne entreprenøren mulighed for at indskrive sin egen forventede slutdato. Du undgår dermed at trække en for stram tidsplan ned over hovedet på entreprenøren, hvilket sjældent vil være en fordel. Lad entreprenøren foreslå sin egen start- og slutdato, og hvis du kan leve med dem, så indskriv dem i den efterfølgende entreprisekontrakt, så de dermed bliver gældende. Og ellers må du vurdere både de indkomne tilbuds priser og tidsterminer, inden du vælger hvilken entreprenør der får opgaven tildelt. Husk også at lade tidsplanen tage hensyn til de forsinkelser på grund af dårligt vejr der må forventes i udførelsesperioden. Der kan også være ferier og helligdage der kan have betydning for udførelsesperiodens varighed. Håndværkere holder jo også både sommer- og juleferie etc. Og en realistisk tidsplan er en fordel for alle parter.

” En realistisk tidsplan er en fordel for alle parter

Tre særlige pligter for dig som bygherre

Forskellige love indeholder regler der forpligter dig som bygherre på måder det måske vil overraske dig. Men ukendskab til loven gør jo ikke, at man ikke er forpligtet af den. Så derfor vil vi nu se lidt nærmere på konsekvenserne for dig i medfør af disse tre love:

  1. Bekendtgørelse om bygherrens pligter (vedrørende arbejdsmiljø på byggepladsen).
  2. Museumsloven (hvis der opdages fortidsminder i jorden når der graves).
  3. Bekendtgørelse om affald (hvis miljøskadelige materialer skal bortskaffes fra huset).

De fleste af de pligter der følger med disse love kan du formulere dig ud af i projektets beskrivelse, så du på den måde får håndteret dit ansvar. Du skal bare vide hvad der skal stå. Lad os se lidt nærmere på det.

1) Bekendtgørelse om bygherrens pligter

Det vil sikkert overraske dig, men ansvaret for at den kommende byggeplads indrettes så den er sikker og sund for håndværkerne påhviler faktisk bygherren (fordi du på en måde er ”arbejdsgiver” i situationen). Det fremgår tydeligt af Arbejdstilsynets ”Bekendtgørelse om bygherrens pligter”. Overtrædelse kan straffes med bøde eller fængsel i op til to år. Ja, det er alvor. Men vi taler også om, at mennesker der passer deres arbejde som håndværkere skal have rimelige arbejdsvilkår, og ikke må komme til skade.

Bekendtgørelsen indeholder forskellige krav afhængig af byggepladsens størrelse, og arbejder med tre niveauer:

  • Små byggepladser med højst 5 personer beskæftiget samtidig,
  • mellemstore byggepladser med 5-10 personer beskæftiget samtidig, og
  • store byggepladser med flere end 10 personer beskæftiget samtidig.

De fleste tilbygninger til enfamiliehuse vil i den henseende være små byggepladser.

Dit overordnede ansvar betyder, at du skal sikre, at der udpeges en kompetent koordinator af sikkerhed og sundhed, både under projektering og under udførelsen.

Din byggerådgiver kan være koordinator under projekteringen

Koordinator under udarbejdelse af projektet skal udpeges senest når projekteringen begynder (efter skitseforslaget). Vedkommende skal – meget kort fortalt – sikre, at projektet tager højde for sikkerheden og sundheden på byggepladsen. Under projekteringen skal koordinatoren sikre, at der tages hensyn til en lang række principper for sikker og sund byggeplads, som nævnt i bekendtgørelsens bilag 2. Koordinator under projekteringen vil typisk være din byggerådgiver. Så det skal du sikre dig i den aftale du indgår med vedkommende – som vi tidligere har set på.

Hovedentreprenøren kan være koordinator på byggepladsen

Koordinator under udførelsen skal udpeges senest, når byggepladsen etableres. Koordinator under udførelsen vil typisk være en person fra hovedentreprenøren. Det sikrer du ved at indskrive dine krav til hovedentreprenørens koordinerende rolle i udbudsmaterialet, således at entreprenøren kender kravene til den koordinerende rolle, og at omkostningerne hertil bliver indarbejdet i entreprenørens tilbud. Formuleringerne kan variere fra projekt til projekt, og inspiration til ordlyden kan ses her:

Inspiration til aftale om overdragelse af bygherrens pligter til entreprenøren kan ses på Byggeproces.dk.  

Plan for sikkerhed og sundhed kun i visse tilfælde

Ved store byggepladser skal bygherren udarbejde en såkaldt “plan for sikkerhed og sundhed”. Ved små byggepladser skal der kun udarbejdes en plan for sikkerhed og sundhed, såfremt arbejdet omfatter særlig alvorlig risiko for at håndværkerne kan styrte ned, bliver udsat for kemiske eller biologiske stoffer, ioniserende stråling, arbejde i nærheden af højspændingsledninger, arbejder med fare for drukning og andre risici som kun sjældent er relevant (Bekendtgørelsens bilag 1).

Anmeldelse af byggepladsen til Arbejdstilsynet sjældent nødvendigt

Hvis udførelsen af dit projekt kommer til at vare mere end 500 manddage, skal du anmelde byggepladsen til Arbejdstilsynet (§21). Men 500 manddage vil rundt regnet svare til at der fx i fire måneder skal arbejde i gennemsnit 6-7 håndværkere på byggepladsen, hvilket sjældent vil være tilfældet.

Bekendtgørelse om bygherrens pligter.

Bekendtgørelse om ansvar ved små byggeprojekter.

Bekendtgørelsens bilag 1, liste over særligt farligt arbejde.

Arbejdstilsynet om bygherrens ansvar ved små byggepladser.

2) Museumsloven

Hvis dit byggeprojekt medfører at der skal graves i jorden, fx til fundamenter eller kloakker, risikerer du at støde på skjulte spor fra fortiden. Det kan være i form af gravfund, hustomter, potteskår, knogler, kældre og affaldsgruber. Den slags fortidsminder er beskyttet af museumsloven. Støder du (i praksis: hovedentreprenøren) på noget der minder om fortidsminder under udgravningerne, skal du derfor straks standse arbejdet (i det omfang det omfatter fortidsmindet) og kontakte det nærmeste statslige eller statsanerkendte museum, eller kulturministeriet. Myndighederne vil så vurdere, om grave- og byggearbejdet kan fortsætte, eller om der skal iværksættes en arkæologisk undersøgelse.

Du betaler

Bemærk, at ”Udgiften til den arkæologiske undersøgelse afholdes af den, for hvis regning jordarbejdet skal udføres.” (§27, stk. 4 i Museumsloven). Det vil sige, at det er dig som bygherre, der kommer til at betale for den arkæologiske undersøgelse (med visse undtagelser). Du risikerer også at gravearbejdet ligger stille i måneder.

Få eventuelt en forhåndsvurdering

Hvis du ønsker en forhåndsvurdering af risikoen for at støde på fortidsminder under det forestående gravearbejde, kan du henvende dig til det lokale kulturhistoriske museum. Her kan du også få svar på de fleste spørgsmål om museumslovens eventuelle indflydelse på dit projekt.

Gør opmærksom på dette i udbudsmaterialet

I praksis behøver du naturligvis ikke personligt stå ved siden af, når entreprenøren graver ud til fundamenter, for entreprenøren bør selv være opmærksom på ovennævnte lovgivning. Men du kan jo for en god ordens skyld indskrive nogle formuleringer om det i udbudsbeskrivelsen, så du i hvert fald har gjort dit til at entreprenøren er opmærksom på det.

Museumsloven. Bemærk især §27.

Pjece fra Kulturarvsstyrelsen.

Guide fra Kulturstyrelsen.

Specialsite fra Kulturministeriet.

 3) Miljøskadeligt affald

Der findes en Bekendtgørelse om affald (”affaldsbekendtgørelsen”) som indeholder regler og forpligtelser for dig som privat bygherre i forbindelse med nedrivning, renovering og ombygning af dit hus. Reglerne handler om det miljøskadelige stof PCB, som i perioden 1950-1977 blev anvendt i forskellige byggematerialer fx maling, gulvmasse, termoruder, lysstofrør eller bløde fuger omkring vinduer og på badeværelset. Affaldsbekendtgørelsens kapitel 13 pålægger helt klart private bygherrer en række pligter. Reglerne er kort fortalt:

  • Hvis dit hus tidligere har været opført, ombygget eller renoveret i perioden 1950-1977, er der risiko for PCB i vinduernes fuger eller andre steder. Det skal du have undersøgt og anmeldt til kommunen, hvis dit projekt har en vis størrelse, eller hvis du udskifter termoruder fra den pågældende periode (Se mere nedenfor).
  • Selvom dit hus IKKE falder indenfor ovennævnte kriterier, skal du alligevel anmelde byggeprojektets affald til kommunen.

Anmeldelserne skal ske senest 2 uger inden arbejdet går i gang. Ansvaret er dit, men udførelsen af det kan du overdrage til entreprenøren hvis du indskriver det i udbudsbeskrivelsen.

Hvis dit hus tidligere er opført, ombygget eller renoveret i perioden 1950-1977

Affaldsbekendtgørelsen stiller en række krav til dig som bygherre, hvis dit projekt omhandler renovering eller nedrivning af mere end hvad der svarer til 10 m2 af bygningen, eller hvis projektet producerer mere end 1 ton affald. Kravene gælder i øvrigt også ved udskiftning af termoruder fra samme periode (1950-1977).

I de tilfælde er du forpligtet til at foretage en screening af de dele af bygningen der bliver berørt, for at finde ud af, om der kan være miljøskadeligt PCB i noget af det affald projektet vil generere. Screeningen skal foretages inden arbejdet begynder, og skal ske ved at udfylde et skema (bilag 11 til Affaldsbekendtgørelsen).

Screeningsskemaet indeholder spørgsmål om hvorvidt der i bygningen findes fx maling, gulvmasse, termoruder, lysstofrør eller bløde fuger omkring vinduer og på badeværelset – alt sammen fra perioden 1950-1977.

Hvis du kan svare ”nej” til alle spørgsmål i screeningsskemaet, skal du stadig indsende en anmeldelse til kommunen med en række informationer (bl.a. det udfyldte screeningsskema), som er nærmere defineret i bekendtgørelsens §81. Anmeldelsen skal indsendes senest 2 uger før byggearbejdet påbegyndes.

Hvis der derimod ikke kan svares ”nej” til alle spørgsmål i screeningsskemaet (og der dermed er risiko for PCB i byggeaffaldet), skal du gå videre og foretage en kortlægning af de dele af bygningen som kan indeholde PCB (§79).

Kortlægning betyder kort fortalt, at du skal finde ud af, om der er PCB i nogle af byggematerialerne, hvilke byggematerialer der er tale om, hvor meget der er af det, hvor i bygningen det er placeret og hvordan du har tænkt dig at skaffe dig af med det på en miljømæssigt korrekt måde.

Efter kortlægningen skal du indgive en skriftlig anmeldelse til kommunen, senest 2 uger inden byggearbejdet begynder. Anmeldelsen skal indeholde en række oplysninger, især omkring håndtering af PCB, jf. bekendtgørelsens §82.

Hvis dit hus falder helt udenfor ovennævnte kategorier

I disse tilfælde gælder affaldsbekendtgørelsens §83, som stiller følgende krav: Hvis din renovering eller ombygning vedrører mere end 10 m2 af en bygning, eller hvis arbejdet frembringer mere end 1 ton affald, skal du indgive en skriftlig anmeldelse til kommunen, senest 2 uger før byggearbejdet påbegyndes. Anmeldelsen skal indeholde dit navn, adresse, dato, underskrift, bygningens adresse og matrikelnummer, informationer om de forventede affaldsmængder og –typer, samt hvordan du agter at skille dig af med affaldet (hvad skal der ske med det, hvor bliver det kørt hen?).

Håndtering af dit ansvar: To muligheder

Som privat forbruger må du gerne selv aflevere affald med PCB på den kommunale genbrugsplads. Men hvis håndværkere skal bortskaffe PCB-holdigt affald, kategoriseres det som erhvervsbyggeaffald, og så gælder der andre regler (se fx PCB-Guiden.dk ).

Du har grundlæggende to muligheder for at håndtere dit ansvar:

  • Enten gennemfører du selv den ovennævnte screening og eventuelle kortlægning ved at betale et specialfirma for de nødvendige analyser og redegørelser (se liste med eksempler på specialfirmaer lidt længere nede på siden). Dermed kan du i beskrivelsen indskrive præcist hvilke skadelige stoffer som entreprenøren skal regne med at bortskaffe på dine vegne.
  • Eller også skriver du i beskrivelsen, at entreprenøren overtager ejerskabet af de materialer de nedbryder og fjerner, inden det bliver til affald. Dermed tilhører disse materialer entreprenøren, allerede inden selve nedbrydningen går i gang, og dermed er det entreprenørens ansvar at håndtere eventuelt miljøskadeligt affald korrekt. Det er nok det nemmeste og måske billigste for dig, og det er den metode som Videncenter for Cirkulær Økonomi anbefaler (se fx her…).

” Lad entreprenøren overtage ejerskabet for materialer der skal fjernes, før det bliver til affald

Udfordringen ved dette kan være, at entreprenøren kan komme i den situation, at han skal udføre miljøteknisk undersøgelse, og dernæst anmelde affaldet til kommunen 14 dage før igangsætning, så det kan have en betydning for hvornår arbejdet på bygepladsen kan gå i gang. Desuden bliver entreprenøren nødt til at forsøge at forudse omfanget af miljøskadeligt affald baseret på sin erfaring og besigtigelsen, fordi han jo skal give dig et fast tilbud, uden at have en miljøteknisk undersøgelse i hånden. Så han er nødt til at foretage en vurdering og afsætte et beløb til den delvist ubekendte affaldshåndtering. Et beløb som sandsynligvis enten vil være for højt eller for lavt. Du kan dermed risikere, at komme til at betale for lidt eller for meget for affaldshåndteringen, uden at vide det. Det er ulempen ved at overdrage ejerskabet for materialerne – og ansvaret/risikoen – til entreprenøren.

Og ellers må du selv på forhånd få foretaget miljøundersøgelserne, så de præcise resultater kan indskrives i udbudsmaterialet.

Info til bygherrer om affald: Vcob.dk.

Affaldsbekendtgørelsen.

Info om PCB på PCB-Guiden.dk. 

Fælles info-pjece fra flere kommuner. 

God grafisk oversigt.

Info på Boligejer.dk.

 

Lille informationsvideo om dit ansvar for byggeaffald (Kilde: VCØB).

Asbest i ældre byggematerialer

Ligesom PCB er asbest et sundhedsskadeligt materiale. Asbest indgik tidligere i fx tagbelægninger (fx bølgeeternittage indtil ca. år 1988), rørisolering (især ved rørbøjninger), vinyl, loft- og vægplader. Anvendelsen af asbest i byggematerialer er for længst ophørt, men du kan stadig støde på ældre byggematerialer med asbest i din (ældre) ejendom. Hvis dit projekt indbefatter kassering af byggematerialer med asbest, er der en del regler for håndtering og bortskaffelse af materialerne der skal overholdes, primært af entreprenøren. Da denne specialhåndtering koster ekstra tid og udstyr, vil det være en fordel, såfremt entreprenøren – når han skal udregne sin tilbudspris – ved om der indgår håndtering af asbestholdige byggematerialer i projektet. Ellers vil du få en ekstraregning på det, når først arbejdet er gået i gang, og der bliver konstateret asbest i fx rørisolering. 

Som tommelfingerregel kan du regne med, at:

  • Eternit (fx tag) fra før 1984 indeholder asbest.
  • Eternit fra 1984-1988 KAN indeholde asbest.
  • Eternit fra 1988 og senere indeholder IKKE asbest.
  • Rørisolering fra før 1972 meget sandsynligt indeholder asbest.

Hvis du har mistanke om asbest i materialer kan du få et specialfirma til at foretage en analyse, eventuelt i forbindelse med analyse af PCB i de materialer der bliver til byggeaffald i forbindelse med byggeprojektet. Og ellers må du blot generelt holde dig til formuleringen om, at entreprenøren overtager ejerskabet af de materialer der skal fjernes, FØR de bliver til affald – med de fordele og ulemper vi så på tidligere.

Læs mere hos Bolius.dk om asbest i byggematerialer.

Læs mere om byggeaffald generelt her: Videncenter for cirkulær økonomi.

Eksempler på firmaer der udfører miljøundersøgelser:

Udbudsbrevet

Når du udsender udbudsmaterialet til de udvalgte hovedentreprenører, bør du vedlægge et enkelt A4 ark som kaldes udbudsbrevet. Det er noget din byggerådgiver formulerer. Udbudsbrevet er et følgebrev hvori der nævnes de helt konkret vilkår om følgende:

  • At der ønskes en fast pris (det vil sige en pris der ikke kan korrigeres efterfølgende på grund af fx lønstigninger eller prisstigninger på materialer).
  • At besigtigelser på stedet aftales direkte med dig (navn og telefonnummer).
  • At spørgsmål til projektet rettes til din byggerådgiver.
  • At det ikke vil være muligt for de bydende at være til stede når de indkomne tilbud læses og gennemgås.
  • Hvornår der er frist for at stille spørgsmål til projektet.
  • Hvornår der er frist for at aflevere tilbud.
  • Hvornår opgaven ønskes udført (start- og slutdato). Skriv evt. at entreprenøren kan indskrive sit eget forslag til start- og slutdato på tilbudslisten.
  • Hvilke dokumenter der hører til udbudsmaterialet.

Som sådan bliver udbudsbrevet et centralt dokument, og det første som hovedentreprenøren bør læse for at komme i gang med at udregne et tilbud.

Tilbudslisten

I stedet for at du modtager tre tilbud formuleret på forskellig vis på tre forskellige firmaers brevpapir eller tilbudslister, vil det være en klar fordel for dig, selv at udforme de tilbudslister som entreprenørene skal udfylde. Det vil dels gøre de indkomne tilbud nemmere at sammenligne, dels vil du få mulighed for, at bede om særpriser på mulige tilkøb eller fradrag du overvejer.

Det vil typisk være din byggerådgiver der udformer tilbudslisterne, og de kan se ud på forskellige måde, men ofte vil der være plads til at entreprenørene kan indskrive:

  • Sammentælling af delpriser med den samlede tilbudssum.
  • Delpriser, fx fordelt på underentrepriserne (murer, tømrer, elektriker osv.).
  • Kvittering for modtagelse af eventuelle rettelsesblade.
  • Datering.
  • Entreprenørens forslag til start- og slutdato.
  • Firmastempel og underskrift.
  • Liste med firmanavne på hvilke underentreprenører som hovedentreprenøren bruger.
  • Særlig liste med ”særpriser” eller ”alternative” priser, hvor du kan bede om tillægspriser på ekstraarbejde eller fradragspriser på projektreduceringer du overvejer. Så har du konkurrencedygtige priser på disse ting, og kan vælge lidt til og fra så du får den samlede entreprisesum til at passe med dit budget. Under særpriser kan du også bede håndværkerne om at opliste deres timepriser, så du har dem til eventuelt ekstraarbejde. 

Der skal findes et fornuftigt niveau for hvor udspecificerede priser tilbudslisten efterspørger. At bede entreprenørene sætte delpriser på alle projektets enkeltdele (gulv, vinduer, tag, ovenlys etc.) vil ikke alene være urimeligt, men også uhensigtsmæssigt, da bygningsdele jo hænger sammen og sjældent kan adskilles præcist prismæssigt. Samlede delpriser for hvert fag (murer, tømrer etc.) bør være tilstrækkeligt.

Listen med ønskede særpriser bør heller ikke være for lang. Der sidder jo professionelle mennesker og bruger gratis tid på at beregne priserne, så det bør respekteres. 

Det samlede udbudsmateriale

Når du er nået hertil og er færdig og klar med udbudsmaterialet, kan det som nævnt i tidligere kapitel fx indeholde:

  • Arbejdstegninger fra din byggerådgiver.
  • Beskrivelse af materialer og konstruktioner.
  • Beskrivelse af øvrige aftalevilkår.
  • Særligt sæt tegninger/beregninger fra ingeniør.
  • Geoteknisk rapport.
  • Tilbudsliste.
  • Udbudsbrev.

Dette vil så være det materiale du sender ud til de bydende hovedentreprenører. Mere om det i næste kapitel.

Pointer

  • AB Forbruger bør ligge til grund for entrepriseaftalen.
  • Lovgivningen stiller krav til dig på tre særlige områder.
  • En realistisk tidsplan er en fordel for alle parter.

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

  • Afklar hvor meget gør det selv-arbejde du vil udføre.
  • Afklar projektets start- og slutdato.
  • Overvej hvilke ”særpriser” (mulige til-/fravalg) du ønsker oplistet på tilbudslisten.
  • Vælg hvem der skal være kontaktperson for håndværkere der ønsker at besigtige huset inden tilbudsgivning.
  • AB Forbruger er indskrevet i udbudsmaterialet.
  • Ansvaret for sikkerhed og sundhed på byggepladsen er overdraget til hovedentreprenøren i beskrivelsen.
  • Formuleringer om fund af danefæ er indskrevet i beskrivelsen.
  • I beskrivelsen står, at hovedentreprenøren overtager ejerskabet til materialer der skal fjernes, før det bliver til affald.
  • Sørger for, at de nævnte vilkår og betingelser indgår i det samlede udbudsmateriale, fx i beskrivelsen.
  • Udfærdiger tilbudslister.
  • Formulerer udbudsbrev.
  • Opsamler og klargør det samlede udbudsmateriale i overskuelig form.