11) Efter ansøgningen

Kommunens reaktion

Når du har uploadet din ansøgning er det sådan set bare at vente på kommunens reaktion. Efter upload vil du modtage en kvittering fra kommunen (via mail/sms). Det kan også ske, at du får beskeder når kommunen har tildelt ansøgningen en sagsbehandler og kontrolleret om det nødvendige ansøgningsmateriale er til stede. Kommunens reaktion vil typisk være en af disse:
  • Du får byggetilladelse.
  • Du får først et ”mangelbrev” hvor kommunen udbeder sig yderligere informationer eller tegninger for at kunne behandle sagen.
  • Du får besked om, at kommunen har valgt at sende sagen i nabohøring.
  • Du får afslag på byggetilladelse.

Hvis kommunen savner informationer i det fremsendte ansøgningsmateriale skriver de som nævnt et mangelbrev til dig. Det kan være at facadetegningerne mangler højdeangivelser, at tilbygningens afstand til skel ikke er dokumenteret præcist nok, eller at kommunen har spørgsmål til uregistrerede småbygninger på din matrikel. Informationerne skal du indsende indenfor en given frist, så sagsbehandlingen kan fortsætte.

Hvor lang tid du skal vente på en reaktion fra kommunen varierer meget fra kommune til kommune. Selve den tid en sagsbehandler bruger på din sag kan du nedbringe så meget som muligt via et professionelt tegningsmateriale og korrekt udfyldt ansøgningsskema på Bygogmiljø.dk. Men ventetiden i kø, mens andres ansøgninger behandles, kan du ikke rigtige gøre noget ved. En høringsrunde hos naboerne tager også den tid det nu tager (sædvanligvis 2 uger plus 2 uger mere til at du kan kommentere på naboernes bemærkninger).

Dingeo.dk: Se hvor lang tid sagsbehandlingen varer og hvilken timepris din kommune arbejder efter her.

Udnyt ventetiden til at få udført arbejdstegninger

Du kan overveje at udnytte kommunens sagsbehandlingstid til at få udarbejdet arbejdstegninger og indhente pristilbud fra håndværkere. Så er du klar til at gå i gang med den håndværksmæssige udførelse så snart byggetilladelsen kommer. Det kan være en god idé hvis der er tale om en relativt simpel tilbygning, uden forudseelige udfordringer rent lovgivningsmæssigt. Men hvis der er berettiget tvivl om projektet vil opnå byggetilladelse, bør du nok vente med at bruge penge på arbejdstegninger, til du er sikker på at få byggetilladelse.

Nabohøring

Formelt set er der ikke noget der hedder nabohøring, selvom mange – også myndighederne selv – bruger netop det udtryk. De korrekte udtryk er enten naboorientering eller partshøring. Der er nemlig tre mulige afsæt til at kommunen sender dit projekt ud til naboerne:

  • Hvis dit projekt forudsætter dispensation fra en lokalplan, tilsiger Planlovens §20, at de berørte naboer og andre relevante parter får en skriftlig orientering.
  • Ifølge byggelovens §22 skal kommunen sende projektet i naboorientering, såfremt der søges om dispensation fra et eller andet (væsentligt) i bygningsreglementet.
  • Ifølge forvaltningslovens §19 kan kommunen sende projektet i partshøring, såfremt de mener, at udvalgte naboer er ”part” i sagen, det vil sige kan blive individuelt og væsentligt påvirket af byggeriet – fx i forbindelse med en helhedsvurdring (fordi projektet ikke overholder byggeretten) eller risiko for usædvanlige indbliksgener eller skygge fra det kommende byggeri. Også selvom dit projekt overholder byggeretten (se bl.a. udtalelse fra Ombudsmanden).

Der skal altså være en særlig grund til at naboerne bliver orienteret og hørt. Hvis dit projekt overholder alle regler, hvis eventuelle dispensationsansøgninger vurderes at være af underordnet betydning, og hvis projektet ikke kan påvirke naboer negativt, bliver det næppe sendt ud til naboerne.

Nabohøring er ikke “nabobeslutning”

I de situationer hvor et projekt skal enten i naboorientering eller partshøring, kan der naturligvis komme indsigelser og protester fra de husejere der bliver hørt. Det betyder imidlertid ikke, at kommunen dermed skal give dig afslag på ansøgningen om byggetilladelse. Det betyder blot, at kommunen skal tage disse indsigelser med i betragtning, når de afvejer alle hensyn (også dine) og afgør om du kan få byggetilladelse. Man kan altså godt have situationer, hvor der er indkommet protester mod et planlagt byggeri, men hvor kommunen vælger at se bort fra alle indsigelser og udstede byggetilladelse alligevel.

 
CASE:

Lidt udenfor en mindre landsby lå et ældre husmandshus. Omkring huset og overfor var der marker så langt øjet rakte. Søren købte huset og søgte kommunen om tilladelse til nedrivning og opførelse af ny villa. Da projektet krævede dispensation fra en å-beskyttelseslinje sendte kommunen projektet i nabohøring, bla. til en landmand hvis stuehus lå ca. 700 m væk. Denne landmand klagede så over projektet, ikke fordi det lå for tæt på en å, men fordi Sørens planlagte (hævede) terrasse lå 2,0 m fra skellet til hans marker (lovkravet er mindst 2,5 m). Søren valgte så at rette tegningerne og flytte terrassen de 50 cm. og fik byggetilladelse. Det er nok vanskeligt at forstå hvilke bevæggrunde naboen måtte have haft til at klage over størrelsen på en terrasse 700 m væk fra ens eget hus – så sagen illustrerer, at man aldrig helt kan vide hvad naboerne måtte have af holdninger til ens kommende byggeprojekt.

 

Hvad kan du gøre i forhold til nabohøring?

Hvis kommunen ønsker at sende projektet til naboerne, går der nok lidt tid med at kommunen forbereder materialet til udsendelse. Dernæst har naboerne typisk to uger til at kommentere, hvorefter kommunen skal se på de indkomne bemærkninger. Så en naborunde koster hurtigt en måneds forsinkelse af byggetilladelsen.

I forhold til projektet kan du sikre at det – så vidt muligt – overholder alle gældende regler, og dermed ikke skal i naboorientering. Du kan også forsøge på forhånd at udforme projektet, så det skaber mindst mulige gener for naboerne. For eksempel kan du med taghøjder og placering af vinduer tage hensyn til eventuelle skyggevirkninger og indbliksgener hos naboerne. Du kan også sørge for, at de konkrete tegninger du indsender til kommunen er så retvisende som muligt, således at HVIS tegningerne skal sendes til naboerne, vil disse naboer bedst muligt kunne vurdere sagen set fra deres eget synspunkt.

Hvis du selv vil forsøge at fremme processen yderligere, kan du høre kommunen om det nytter noget hvis du selv går rundt og indhenter de udvalgte naboers kommentarer, i stedet for at sidde og vente. I mange tilfælde vil du nok kunne tage eventuel kritik i opløbet og via en fornuftig dialog face-to-face kunne afmontere mulige indsigelser, inden de opstår. Omvendt kan det jo være svært at forudse andre menneskers reaktion, og dit forsøg på venlig orientering kan måske resultere i uventede protester og naboklager til kommunen.

Bortset fra det formelle hensyn, bør du også af hensyn til det gode naboskab overveje hvordan og hvornår du fortæller naboerne om de forestående planer. Grundpsykologien hos mange husejere er nok, at alle byggeplaner hos naboerne er dårligt nyt. Hvilket godt kan der komme ud af, at naboen udfører en tilbygning eller ny første sal? Måske i bedste fald, at man får noget lidt pænere at kigge på, og at villavejen som sådan bliver mere attraktiv i forhold til kommende huskøbere, hvilket kan give en værdistigning til ens eget hus også – på sigt. Men det er måske en lidt teoretisk betragtning. I praksis fører naboers byggeprojekter vel kun larm og støv med sig, samt risikoen for øget skygge på terrassen, skæmmet udsigt eller indbliksgener fra nye vinduer.

Så det vil nok ikke være overraskende, hvis naboerne reagerer negativt hvis du fortæller dem om dine byggeplaner. “Vi har et godt forhold til vores naboer” siger mange, og det er jo godt. Men det ændrer sig desværre ofte, når der skal bygges.

Hvis du er ude i et projekt der vil komme til at kræve dispensation, vil kommunen sende projektet i naboorientering, og i det tilfælde kan det være en fordel, at du allerede selv har orienteret naboerne og måske fået dem gjort positive eller i det mindste neutrale.

Men også i andre situationer kan der være fordele (og ulemper) ved at orientere dine naboer tidligt i forløbet, fx når du har nogle skitser du kan gå rundt og vise frem (se casen nedenfor). En tidlig orientering burde jo være det bedste man kan gøre for det gode naboskab, også selvom der måtte komme negative reaktioner. Om ikke andet, så vil de mulige reaktioner jo bare komme når håndværkerne går i gang, og i det tilfælde bliver de næppe mindre.

Men ellers er der ikke andet at gøre, end at afvente kommunens officielle naboorientering.

Ombudsmanden har skrevet om emnet her og her.

 Byggeloven (se især §22).

 Planloven (se især §20).

 Forvaltningsloven (se især §19, 20 og 21).

 
CASE:

På en villavej i en lille by udenfor København skulle der tilføjes en ny første sal på en del af en etplans villa. Projektskitserne viste et projekt der var fuldt ud lovligt ifølge bygningsreglementet og lokalplanen. Da der ville komme vinduer hvorfra man kunne se ned på naboens terrasse, valgte husejerne at vise skitserne til naboerne, som de i øvrigt havde et udmærket forhold til. Det førte imidlertid til en mindre ”storm” på hele vejen, hvor der ikke tidligere var bygget første sale på de relativt ens oprindelige huse. Naboerne (med terrassen) gik rundt og samlede underskrifter mod byggeriet, og fik skabt en så negativ stemning omkring projektet, at også grundejerforeningen gik ind i sagen. Selvom projektet sandsynligvis kunne have opnået byggetilladelse, valgte husejerne at reagere på ”folkestemningen”, frafalde alle byggeplaner, sælge huset og flytte. Efterfølgende udtalte flere af vejens beboere, at de havde fortrudt deres underskrift, og at de nok havde været for hurtige til at løbe med den negative stemning. Sagen viser, at selvom man har (bygge-)ret, er det ikke sikkert man får ret. Havde det været bedre hvis husejerne ikke havde vist naboerne skitserne? Måske var projektet blevet sendt i naboorientering, og så var balladen bare startet der, og selvom projektet ikke ville være blevet sendt i naboorientering og husejerne bare fik byggetilladelse og gik i gang, er der overhængende risiko for, at stormen blot ville rejse sig på det tidspunkt. Måske kunne projektet have været realiseret (fordi husejerne havde retten på deres side), men hvem orker at komme hjem ad villavejen hver dag, og blive set skævt til af sure naboer, eller melde fra til gadefesten hvert år? Måske er man ikke ligefrem forpligtet til at ”vinde vejen” på forhånd, men man skal i hvert fald heller ikke tabe den. For så risikerer man at tabe sagen – i ekstreme og (forhåbentlig) sjældne tilfælde.

Læs byggetilladelsen godt igennem

Når du modtager byggetilladelsen er det vigtigt, at du læser den grundigt igennem. Der kan være formuleret vilkår som du skal efterleve og måske indarbejde i arbejdstegninger og udbudsmateriale.

Vær opmærksom på, at der på byggetilladelsens oplistning af betingelser kan være indsat standardformuleringer, som ikke nødvendigvis er relevante for din specifikke byggesag. Det kan fx være, at kommunen betinger sig, at du fremsender dokumentation for, at der er tegnet den såkaldte byggeskadeforsikring, selvom det ikke er relevant for tilbygninger. Det kan også være, at kommunen stiller betingelser for afløbsinstallationens udluftning, selvom projektet ikke indeholder nogle ændringer i afløbene. Men byggetilladelsen kan også indeholde meget vigtige betingelser, som du skal efterleve, så du er naturligvis nødt til at gennemlæse byggetilladelsen minutiøst, og forholde dig til alt der står.

En byggetilladelse er bindende fra kommunens side og typisk gældende i et år (= byggeriet skal være opstartet inden et år efter udstedelse af byggetilladelsen).

Hvis du har søgt om dispensation om noget kan du kun regne med at have fået dispensationen, hvis det tydeligt fremgår af byggetilladelsen – eller anden skriftlig kommunikation mellem dig og kommunen (BR18 §13 stk. 4).  

Betal gebyr for sagsbehandlingen

At få byggetilladelse koster typisk et gebyr til kommunen. Gebyrets størrelse svinger fra kommune til kommune. Nogle kommuner kører med en fast pris, andre tager en timepris og andre igen gør det gratis. Da det er dig som husejer der søger, er det også dig der skal betale gebyret. Hvis kommunens regning ved en fejl er sendt til din byggerådgiver (fordi vedkommende har ansøgt på dine vegne), må du forvente, at byggerådgiveren skriver gebyret på sin næste regning til dig.

Dansk Byggeris analyse af byggesagsgebyrer i alle landets kommuner.

Klage over kommunens afgørelse

Hvis du er utilfreds med kommunens afgørelse i forbindelse med byggetilladelse, kan du klage til

  • Planklagenævnet (afgørelser i relation til Lokalplan/Kommuneplan jf. planlovens §58, stk. 1 nr. 3) eller
  • Nævnenes Hus (afgørelser i relation til Byggeloven og Bygningsreglementet, jf. byggelovens § 23, stk. 1).

Klagemuligheder vil også fremgå af selve byggetilladelsen. Tidligere skulle der klages til Statsforvaltningen som nu er lukket (Byggelovens §23, stk. 1)

Der kan alene klages over hvorvidt kommunen har forstået byggeloven eller bygningsreglementet korrekt, eller om de almindelige forvaltningsretlige regler er overholdet, fx omkring partshøring, klagevejledning mv. Der kan ikke klages over de skøn kommunen har lavet, med mindre du mener, at der i kommunens skøn indgår ulovlige eller usaglige kriterier. Der er ikke andre klagemuligheder, så eneste anden mulighed er, at anlægge et civilt søgsmål overfor kommunen (Byggelovens §25 stk. 1), hvis du er utilfreds med deres afgørelse.

Naboerne kan også klage

Ligesom du kan klage hvis du ikke får byggetilladelse, kan dine naboer klage hvis du får tilladelsen. Planklagenævnet er bemyndiget til at omstøde en kommunes afgørelse, hvis der er begået en fejl. (Læs i kapitel 20 om en grotesk sag om netop dette). Det er nok svært at være på forkant med dette, for så skal du jo gå rundt til alle naboer for at høre, om de har tænkt sig at klage over din byggetilladelse, hvilket vil være uhensigtsmæssigt på mange måder. Så med mindre du tilfældigvis hører om nogen der vil klage, må du nok bare regne med, at det gør ingen – og så kan du trygt bygge din tilbygning.

Klage over afgørelse med relation til byggeloven og bygningsreglementet rettes til Nævnenes Hus. 

Klage over afgørelse med relation til lokalplan eller kommuneplan rettes til Planklagenævnet.

Hvis du vil nørde med hvilke afgørelser Planklagenævnet har truffet i andre sager der ligner din, så ligger deres kendelser her.

Byggetilladelsen sikrer IKKE projektets fulde lovlighed

Selv med en byggetilladelse i hånden betyder det ikke, at dit projekt dermed bliver 100% lovligt. Som vi har set, er kommunen alene forpligtet til at tjekke lovligheden i dele af projektet, primært afstand til skel, højde, areal osv., så de dele skulle gerne være lovlige når kommunen har udstedt byggetilladelse (hvis der ellers bliver bygget efter tegningerne). Men alle de øvrige regler i Bygningsreglementet, andre love, normer, anvisninger osv. tjekker kommunen ikke, så det ansvar påhviler dig. En del af det kan du sikre dig ved at få udformet et sæt professionelle arbejdstegninger og –beskrivelser, inden der skal bygges i virkeligheden.

Det skal vi se nærmere på i næste kapitel.

Pointer

  • Kommunen kan vælge at sende dig et mangelbrev eller sende projektet i nabohøring.
  • Udnyt ventetiden til at få udarbejdet arbejdstegninger.
  • En byggetilladelse sikrer IKKE projektets fulde lovlighed.

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

  • Overvej om du vil vente på byggetilladelsen før du går videre med planlægningen, eller udnytte ventetiden til at få udformet arbejdstegninger.
  • Overvej om du vil orientere naboerne om projektet.
  • Hold øje med eventuel kommunikation fra kommunen.
  • Læs byggetilladelsen igennem når den kommer.
  • Betal gebyr til kommunen for byggetilladelsen.
  • Holder øje med eventuel kommunikation fra kommunen.
  • Tjekker indholdet af byggetilladelsen når den kommer.