10) Byggetilladelsen

Fire steps i myndighedernes godkendelse

Byggetilladelse er et lovkrav

De projekter som denne håndbog primært handler om kræver byggetilladelse, fordi enhver udvidelse af boligarealet kræver tilladelse: Tilbygning i stueetagen, anneks til beboelse, tilføjelse af ny første sal, udvidelse af første sal med kvist eller inddragelse af altaner, samt inddragelse af tidligere uudnyttet loftrum. Udestue kræver også byggetilladelse, og det gør en integreret carport/garage også (integreret = under samme tag som hovedhuset). Hvis du øger det samlede areal af småbygninger (carport, udhuse m.v.) til mere end bundfradraget (se kapitel 5) kræver det også byggetilladelse.

Du må ikke gå i gang med den håndværksmæssige udførelse uden byggetilladelse (BR18 §7). Gør du det – eller bygger du noget der på anden vis er ulovligt – kan du få en bøde, eller blive dømt til at ændre eller nedrive det byggede. Og hvis ikke du makker ret har myndighederne – i ekstreme tilfælde – ret til at tage sagen i egen hånd. Det følger af Byggelovens §17 Stk. 3, at “Når et ved dom meddelt påbud om at berigtige et ulovligt forhold ikke efterkommes rettidigt og inddrivelse af tvangsbøder ikke kan antages at føre til, at påbuddet efterkommes, kan kommunalbestyrelsen foretage det nødvendige til forholdets berigtigelse på ejerens eller brugerens bekostning.”(!)

Det er den lokale kommunalbestyrelse der er bygningsmyndighed og behandler ansøgninger om byggetilladelse (Byggelovens §16c). I praksis sker det ved, at du uploader din ansøgning i form af tegninger og beskrivelser til Bygogmiljø.dk, hvorefter du får byggetilladelse nogle uger (måske måneder) senere. Med mindre kommunen mangler informationer eller af forskellige årsager ikke kan godkende projektet.

Du har nu et skitseforslag, men skal have lavet nogle mere præcise tegninger, som tilfredsstiller kommunens forventning når de skal sagsbehandle. Lad os se nærmere på hvilket materiale kommunen skal bruge.

Er de gamle tegninger gode nok?

Til de mere præcise tegninger til ansøgningen vil man som regel tegne det eksisterende hus op først, og dernæst lave et sæt tegninger med tilbygningen og øvrige forandringer tilføjet. De tegninger skal alligevel bruges videre frem, når der skal tegnes arbejdstegninger, så derfor vil mange byggerådgivere på dette tidspunkt bruge tegneprogrammer som AutoCad eller Revit – hvis de ikke allerede har startet det op i skitsefasen. For at kunne tegne det eksisterende hus, bør der findes ældre tegninger af god kvalitet. Det vil ofte sige tegninger fra dengang det nuværende hus blev opført, samt tegninger fra eventuelle efterfølgende bygningsændringer. Som vi så tidligere ligger tegningerne online (Filarkiv.dk, Weblager.dk eller kommunens egen hjemmeside), eller i fysisk form hos kommunen.

Dit hus kan imidlertid godt afvige fra det, der er tegnet oprindeligt. Så en større eller mindre kontrolopmåling kan ofte anbefales. Din byggerådgiver kan udføre den simple kontrolopmåling, og i sjældnere tilfælde bør kontrolopmålingen (eller dele af den) udføres af en landinspektør. Som regel findes der udmærkede gamle tegninger, men hvis der undtagelsesvist ikke findes nogle tegninger, er din byggerådgiver nødt til at foretage en opmåling af det eksisterende hus. Drøft gerne spørgsmålet om de gamle tegningers kvalitet med din byggerådgiver.

Disse nye tegninger og beregninger skal du bruge

Professionelt udførte tegninger er kommunikation, der har et formål og en målgruppe. Skitsetegninger tegnes til dig, for at du kan bedømme og beslutte den overordnede løsning. Tegninger til ansøgning om byggetilladelse skal tilsvarende kommunikere det rigtige til kommunens tekniske sagsbehandlere, så de kan kontrollere det de nu skal kontrollere. Så tegningerne skal vise alle nødvendige højder, afstand, arealer, højdegrænseplaner osv. Der er nogle formelle krav til ansøgningsmaterialet, som skal bestå af:

• Situationsplan (Grunden og bygningen placeret på den.)
• Facadetegninger.
• Plantegninger.
• Snittegninger.

Tegningerne skal foreligge i to udgaver: Eksisterende og fremtidige forhold. Eller i hvert fald sådan, at myndighederne er i stand til at vurdere hvordan bygningen ser ud i dag og hvad det er der ansøges om. Tegningerne skal vise, at de forhold kommunen skal kontrollere bliver overholdt i projektet. Hvis der søges om dispensation om noget skal tegningerne vise konkret hvor det er at lovgivningen fraviges.

Dette skal tegningerne til kommunen vise

Tegningerne til myndighederne er altså ikke arbejdstegninger. Det er tegninger der viser det som kommunen skal kontrollere, hvilket primært er:

• Om forhold i evt. lokalplan, byplanvedtægt og visse servitutter er overholdt (excl. privatretlige servitutter uden planmæssig interesse for kommunen).
• Om projektet ligger indenfor byggeretten jf. BR18, det vil sige bebyggelsesprocent, antal etager, afstand til skel og højder (Hvis ikke, skal der foretages en helhedsvurdering og partshøring).
• Om eventuel ændringer af terræn (grave ud eller lægge jord på) ligger indenfor det tilladelige (som generelt er +/- 50 cm. – men en lokalplan kan indeholde skærpede krav, fx at der ikke må terrænreguleres tættere på naboskel end 2,0 m).
• Om projektet overholder anden lovgivning.

Desuden skal ansøgningen indholde:

• Beregning af bebyggelsesprocenten.
• Kortfattet beskrivelse.
• Oplysninger om facade- og tagmaterialer.
• Oplysninger til BBR-registeret (arealer og info om bl.a. tag- og facadematerialer)
• Oplysning om hvorvidt du samtidig laver udvendig facadeisolering af det eksisterende hus.
• Oplysning om hvilken konstruktionsklasse byggeriet tilhører.
• Oplysning om hvilken brandklasse byggeriet tilhører.
• Redegørelse og argumentation for eventuelle dispensationsansøgninger.
• Erklæring om, hvilke af de tekniske bestemmelser i bygningsreglemenet byggearbejdet er omfattet af.

Jo mere professionelt og velforberedt et ansøgningsmateriale er, jo hurtigere kan kommunen foretage deres sagsbehandling. Og da kommuner ofte tager sig betalt (af dig) for den tid de bruger på sagsbehandlingen, vil du ikke alene spare tid, men også penge, ved at få udarbejdet et præcist ansøgningsmateriale.

Nogle ting begynder at “låse” nu

De store linjer i tilbygningen bliver “låst” når myndighedstegningerne er indsendt. Areal, afstand til skel og højder må ikke ændres efterfølgende, ligesom eventuelle tagterrasser, kviste, og nyt bad/wc skal være vist nu og ikke må ændres senere (med mindre at kommunen får mulighed for fornyet stillingtagen). Placering og størrelse af vinduer og yderdøre låser også, selvom mindre ændringer efterfølgende næppe betyder så meget. Udvendige materialevalg til tag og facader er også bindende, men vil ofte ret let kunne ændres via fornyet henvendelse til kommunen (handler mest om registrering af materialer i BBR-registeret, med mindre at ejendommen er bevaringsværdig, så kan udvendige materialer også have direkte betydning for udstedelse af byggetilladelse).

Placering af indvendige vægge og døre, samt indvendige materialevalg og indretning af bad og køkken bekymrer næppe kommunen. Det gør indvendige ombygninger i det eksisterende hus heller ikke (med mindre du nedlægger eller etablerer bad/wc). Så det kan der nemmere arbejdes videre med når arbejdstegningerne skal udformes.

Dette skal du naturligvis være klar over, når du godkender byggerådgiverens tegninger i denne fase.

Dette kontrollerer kommunen ikke

Kommunen skal ikke godkende – og dermed heller ikke se tegninger eller beregninger af – isoleringstykkelser, konstruktionsopbygninger, bærende bjælker, tilbygningens fundamenter og vindstabilitet osv. Der er masser af krav og regler om den slags du skal overholde, men som kommunen ikke kontrollerer.

Andre krav ved byggeri i mere end to etager

Ovennævnte gælder som hovedregel for sommerhuse og enfamiliehuse i højst to etager og evt. kælder. Så hvis du ønsker en tilbygning til et enfamiliehus (fx rækkehus) der har mere end stueetage og første sal, kan det være en anden historie. Kontakt gerne kommunen og forhør dig om, hvilket ansøgningsmateriale de ønsker at se, hvis dit byggeri er i mere end to etager over terræn.

Heller ikke ved færdigmelding kontrollerer kommunen de tekniske forhold

Når tilbygningen på et tidspunkt er bygget, og du færdigmelder den til kommunen, skal du indsende dokumentation for at alle krav er overholdt. Men heller ikke på det tidspunkt foretager kommunen en egentlig kontrol af konstruktionerne. Kommunen kontrollerer at dokumentationen er til stede, ikke om det tegningerne viser overholder reglerne. Dokumentationen bliver arkiveret til eventuel senere brug (offentlig tilgængelig dokumentation, fx i forbindelse med hushandel).

Ansvaret for de tekniske forhold er dit

Så det er alene op til dig selv at sikre dig, at detaljerne i konstruktionerne overholder alle regler. Blandt andet derfor bør du få udarbejdet et solidt sæt arbejdstegninger, som vi skal se senere.

Kommunen ser de eksisterende ”småbygninger” på din grund

Når kommunen behandler din sag skal de bl.a. kontrollere arealerne på det der søges om, i relation til hvilke arealer der allerede er registreret på matriklen. Sagsbehandleren kigger i BBR-registeret og på matrikelkort og satellitfotos, og det sker ofte, at kommunen opdager ”småbygninger” på grunden, som ikke er registreret i BBR-registeret (og som dermed er faktisk er ulovlige). Som vi har været inde på tidligere, skal alle små skure, halvtage, carporte, annekser, overdækkede vindfang m.v. være registreret i BBR-registeret, og det er bestemt ikke altid de er blevet det. I visse tilfælde kan det også gælde hævede terrasser, en trappe ned til haven fra en høj stueetage og tilsvarende former for ”bebyggelse”.

Kommunen vil bemærke det, og bede om yderligere informationer og mål på de småbygninger og halvtage de kan se på matriklen. Man kan ligefrem opleve, at kommunen efterspørger facadetegninger af et gammelt udhus i baghaven. Yes.

Få alle småbygninger med på tegningerne

Du kan ligeså godt på forhånd forholde dig til, om alle dine ”småbygninger” er registreret korrekt i BBR-registeret, og i øvrigt tegne dem alle med på situationsplanen. Hvis der skulle være fx et udhus som ikke er registreret i BBR, må du i forbindelse med ansøgningen gøre opmærksom på det, så det bliver registreret ved samme lejlighed. Alternativt må du markere på tegningerne, at det bliver nedrevet. Der skal være overensstemmelse mellem de tegninger du indsender (især situationsplanen) og det man kan se på et satellitfoto og i BBR-registeret.

Forhåndsdialog med myndighederne

Hvis der er tvivl om forskellige regler eller fortolkningen af dem, kan det (som nævnt tidligere) være en fordel at kontakte kommunen inden den formelle ansøgning indsendes. Nogle kommuner holder gerne møder der aftales på forhånd. Andre steder kan man få en samtale med en byggesagsbehandler ved skranken i Borgerservice på rådhuset, og nogle gange kan mail eller telefonsamtaler med kommunens byggesagskontor være det smarteste (tjek i givet fald din kommunes hjemmeside for kontaktinfo). I en forhåndsdialog kan man for eksempel afklare nødvendigheden af at søge om dispensation fra givne regler – samt evt. sandsynligheden for at få tilladelse til dispensationsansøgningen. Forhåndsdialogen kan også afklare andre tvivlstilfælde, så ansøgningsmaterialet bliver vel forberedt, og kommunens sagsbehandling forløber så smidigt som muligt. Skitseprojektet er oplagt at bruge i den eventuelle forhåndsdialog.

Men hvis projektet er uden lovgivningsmæssige udfordringer er der ingen grund til at ulejlige kommunens folk med en forhåndsdialog.

Læs mere om ansøgning om byggetilladelse: Bygningsreglementet.dk.

Sådan ansøger du om byggetilladelse

Kommunerne anvender Bygogmiljø.dk som en fælles IT-platform til ansøgning om byggetilladelse og (evt.) nedrivningstilladelse. Her kan du dels indhente oplysninger om gældende lokalplaner, samt indsende sin ansøgning. Det er dig som husejer der formelt set ansøger. I praksis kan du enten gøre det selv, eller få din rådgiver til at uploade tegningsmaterialet og udfylde ansøgningsformularerne. Hvis din rådgiver ansøger på dine vegne, vil vedkommende først skulle have en fuldmagt fra dig, som nemmest gives via en funktion inde i Bygogmiljø.dk. Rådgiveren logger ind, opretter din sags stamdata (adresse, projekttype m.v.) og udfylder en anmodning om fuldmagt fra dig. Du vil så modtage en mail fra Bygogmiljø.dk med et link som leder til en side hvor du kan give rådgiveren fuldmagt via din NemId. Den der ansøger kan på Bygogmiljø.dk tildele andre forskellige rettigheder, fx til at ”kigge med” på ansøgningen eller ansøge på ansøgers vegne. Så hvis du selv udfylder ansøgningen kan du vælge at give din byggerådgiver adgang til at kigge med for at kunne vejlede dig.

Et par tips til udfyldning af ansøgningen

Der skal uploades en række tegninger og udfyldes nogle formularer og felter. Det ligger udenfor rammerne af denne håndbog at gennemgå dette i detaljer, men et par vigtige tips bør nævnes:

• Konstruktionsklasse: Alle tilbygninger til enfamiliehuse tilhører konstruktionsklasse 1 (med mindre at huset er i mere end to etager plus evt. kælder). Som dokumentation kan du skrive: Jævnfør BR 18’s egen vejledningstekst til § 485-489 pkt. 1.1.1.

• Brandklasse: Alle tilbygninger til fritliggende enfamiliehuse og dobbelthuse tilhører brandklasse 1 (Tilbygninger til rækkehuse hvor arealet af den samlede rækkehusrække er over 600 m2 har en højere brandklasse – det samme har bygninger i mere end to etager plus evt. kælder). Brandklasse 1 forudsætter, at der anvendes “præaccepterede løsninger”, hvilket næsten altid er tilfældet. Det skal din byggerådgiver sikre i arbejdstegningerne. Som dokumentation kan du skrive: Jævnfør BR 18’s egen vejledningstekst til § 490-493 pkt. 1.1.1.

• BBR-arealer: Det vil ofte være tilstrækkeligt at henvise til den arealopgørelse og beregning af bebyggelsesprocenten, som bør anføres på situationsplanen.
• Byggeskadeforsikring: Bare skrive ”ikke relevant”. Det er en speciel forsikring, der gælder ved bl.a. nyopførelse af hele enfamiliehuse, ikke ved tilbygninger (Byggelovens §25 a – se også her – side 8 fig. 4.).
• “Tekniske forhold”: En liste hvor du skal afkrydse, hvilke tekniske områder din tilbygning omhandler. Det vil typisk være disse:
  • (Adgangsforhold, hvis tilbygningen indeholder en yderdør – ikke terrassedør).
  • (Affaldssystemer, hvis placering af affaldshåndtering ændres).
  • Afløb.
  • Brand.
  • Byggepladsen.
  • Bygningers indretning.
  • Energiforbrug.
  • (Energiforsyningsanlæg, hvis der installeres fx varmepumpe, solceller el. lign.)
  • Fugt og vådrum.
  • Konstruktioner.
  • Lydforhold.
  • Lys og udsyn.
  • Termisk indeklima.
  • (Vand, hvis der ændres på vandinstallationer, fx køkken eller bad/wc)
  • Ventilation.

Det er samtidig disse forhold du – ved færdigmelding efter byggeriets afslutning – skal indsende dokumentation for er blevet overholdt (typisk ved at indsende udbudstegninger, -beregninger og –beskrivelse).

Indsend ansøgning om byggetilladelse her: www.bygogmiljø.dk

Se kort introfilm om Bygogmiljø.dk (kilde: Bygogmiljø.dk):