1) Overblikket

Brug tid på planlægning

At gå fra idé til indflytning med succes forudsætter en proces, hvor du afklarer spørgsmålene i den rigtige rækkefølge. Det siger nok sig selv, at det første du skal afklare ikke er, hvorvidt vinduerne i den kommende tilbygning skal være børnesikrede – eller om vægmalingen skal være glans 5 eller 7. Det er detaljerede spørgsmål som først bliver relevante senere. Der er utallige store og små spørgsmål der skal afklares, og det vil være en kæmpe fordel for dig at vide, hvornår hvilke spørgsmål er vigtige. Denne bog er derfor opbygget efter en kronologisk fasemodel fra idé til indflytning. Forskellige byggerådgivere kan have opdelt forløbet lidt anderledes, men det er grundlæggende den samme substans man skal igennem, så det gør næppe den store forskel for forståelsen af indholdet.

De faser du skal igennem

• Forudsætningerne (afklaring af behov og rammer for projektet).
• Idéudviklingen (primært skitseforslaget).
• Projekteringen (byggetilladelse og arbejdstegninger).
• Udbuddet (Indhentning af håndværkerpriser og kontrakt).
• Udførelsen (håndværkerne kommer på banen).

Igennem forløbet bliver tilbygningen tegnet og beskrevet mere og mere konkret og detaljeret, og de valg du skal træffe går fra de helt overordnede (omkring udseende, størrelse og beliggenhed) i skitsefasen, til valg af konkrete materialer (gulv, døre, el, facade, tag osv.) under udarbejdelse af arbejdstegningerne. Fra helhed til detaljer.

Processen skulle gerne sikre en nogenlunde lineær fremadskridende udvikling i projektet.

Al erfaring viser, at jo bedre planlagt et byggeri er, jo bedre bliver selve udførelsen, og jo bedre et slutprodukt kommer der ud af anstrengelserne. Det er trods alt nemmere at bruge tid på undersøgelser, udvikle løsninger og måske ombestemme sig under planlægningen – for under udførelsen venter håndværkerne på hurtig afklaring, og det halve hus skal måske bygges om, hvis du ønsker at rykke på en væg. Planlægningen handler på en måde om at udvikle og ”bygge” tilbygningen i form af tegninger og beskrivelser, før den skal bygges i virkeligheden. At gøre dig klar til at bygge.

Lad et skitseforslag afgøre om du skal bygge

Tanken om en tilbygning udspringer som regel af et uopfyldt boligbehov – ofte pladsmangel – eller drømmen om nye muligheder og oplevelser i boligen. Et aktuelt slogan fra byggemarkedet Silvan siger at ”Det skal bygges væk”, og en tilbygning kan sagtens være løsningen på de boligmæssige udfordringer og forventninger. Men det er ikke nødvendigvis det rigtige valg i alle tilfælde. De andre muligheder kan fx være følgende:

• Indvendige ombygninger og flytning af vægge, uden udvidelse.
• Riv ned og byg nyt.
• Sælg og flyt.
• Gør ingenting og lev med det.

Lad os kort se på hver enkelt mulighed.

Første alternativ til tilbygning: Indvendige ombygninger, uden udvidelse

I visse huse er pladsen dårligt udnyttet. Der kan fx være en del gangareal eller gangzoner som er ren spildplads, ligesom rum kan være for små eller for store, eller ligge forkert i forhold til hinanden, haven og solen. For eksempel er køkkenet i mange ældre huse ofte orienteret mod vejen og dermed væk fra haven. I 2019 foretrække mange familier et køkken/alrum placeret tættere på haven, for at kunne nyde udsigten og nemmere kunne gå direkte ud på terrassen. Så alene det at få flyttet køkkenet fra den ene til den anden side af huset kan skabe store forbedringer af de daglige oplevelser i hjemmet.

Hvis du føler at du mangler plads, vil indvendige ombygninger naturligvis ikke kunne give dig flere kvadratmetre, men måske følelsen af, at have fået mere plads. Det handler lidt om, at kaste et friskt blik på de nuværende rum, og se om ”brikkerne” i puslespillet kan falde på plads på en bedre måde end nu, uden at udvide huset. Vægge kan rives ned og andre bygges op. Køkkenet kan flyttes. Vinduer og døre kan tilmures eller etableres. Og ofte vil sådan en operation være billigere end en tilbygning.

Andet alternativ til tilbygning: Riv ned og byg nyt

Uanset hvor meget du bygger til og om, vil en del af det eksisterende hus stadig være det gamle. Så der er nok en grænse for hvor mange penge det kan betale sig at bruge på huset, i stedet for simpelthen at rive det ned og bygge et nyt samme sted. Det vil naturligvis have en betydning for overvejelserne, hvis det eksisterende hus har en sjæl og charme du elsker. De fleste huse har også en vis bygningsmæssig ”restværdi” som du mister hvis det hele bare fjernes. Og det mest typiske er da også, at det godt kan betale sig at bygge til. Men hvis det eksisterende hus ikke har en unik charme, og tilbygningsprojektet løber op i fx 80-90 % af hvad det vil koste at rive ned og bygge nyt, var det måske en overvejelse værd.

Et nyt hus vil ofte være langt mere energivenligt, så der er penge at spare på driften. I virkeligheden burde man i visse tilfælde lave en beregning der viser hvilket af de to scenarier der er billigst over fx en 10- eller 20-årig periode. Tilbygningen er måske billigst her og nu, men at rive ned og bygge nyt kan være billigst i længden, fordi man sparer på udgifter til energi og vedligeholdelse i årtier fremover, og måske gør en bedre forretning når huset skal sælges en dag.

Inden du beslutter dig for en tilbygning må du derfor se kritisk på det eksisterende hus, både ud fra en æstetisk, funktionel og (ikke mindst) byggeteknisk vinkel. Tilbygningen kommer til at stå helt ny, men hvad med det eksisterende hus, hvor godt er det? Skal det også renoveres, enten i forbindelse med tilbygningen eller indenfor en overskuelig årrække? Måske skal taget udskiftes om 3-5 år, vinduerne om 2-4 år, og hvad med murværket, er der revner og løse fuger? Hvor lang resterende levetid er der på fyret, på de skjulte rør og el-installationerne? I visse tilfælde kan det eksisterende hus være så nedslidt, at det ikke giver mening at poste et relativt stort beløb i en tilbygning, med mindre der også afsættes et pænt beløb til renovering af det eksisterende. Og så kan den samlede sum til sidst blive så høj, at det simpelthen er billigere at rive huset ned og få bygget et helt nyt på samme sted. Især hvis man gerne vil have et typehus, for typehusproducenternes kvadratmeterpriser er ofte langt lavere end en tilbygnings kvadratmeterpris nogensinde kan blive. Typehusproducenterne kører jo ofte med standardløsninger og får mængderabat hos materialeleverandørerne, mens en tilbygning er en individuel løsning og dermed (relativt set) dyrere.

Tredje alternativ til tilbygning: Sælg huset og find et der passer dig bedre

Hvis du ikke føler dig særligt tiltrukket – og dermed delvist bundet – af beliggenheden af det eksisterende hus, kan det også være en mulighed at sælge huset og flytte til et andet, som allerede i højere grad opfylder de boligmæssige behov. Det handler nok meget om økonomien og om tilknytningen til beliggenheden. For nogen vil beliggenheden betyde, at man kan leve med et tilbygnings-scenarie, som måske er dyrere end flytte-scenariet, alene for at kunne blive boende på adressen. For andre vil økonomien måske betyde mere, og man vil kunne leve med at adressen udskiftes. Så overvejelser i denne retning handler altså om, hvor meget beliggenheden betyder for dig, og hvordan økonomien i de to scenarier ser ud når de holdes op mod hinanden.

Som vi også så i alternativ #2, vil der ud fra et rent økonomisk argument ofte ligge et ”tipping point” hvor den samlede projektøkonomi for tilbygningen bliver så høj, at det bedre kan betale sig at sælge og flytte. Ofte vil man vurdere om tilbygningens projektsum plus markedsværdien for det eksisterende hus holder sig under den forventelige salgsværdi efter udvidelsen – altså om man kan få sine penge hjem igen ved et eventuelt hussalg. Ellers må man acceptere, at en del af projektsummen alene er en investering i god livskvalitet så længe man bor i det udvidede hus – eller overveje om der er bedre økonomi i, at sælge og flytte. Her er det dog vigtigt at huske, at der ved en sælg-og-flyt situation ofte går 100 til 150 tusind kroner ”ud af vinduet”, til ejendomsmægler, diverse rapporter, flytning m.v. Så de penge får man mere ud af ved en tilbygning.

Fjerde alternativ til tilbygning: Gør ingenting og lev med det

Scenariet kræver måske ikke den store forklaring. Det er vel næppe det mest attraktive alternativ når nu udgangspunktet er, at der er uopfyldte boligbehov og –drømme. Men livet handler jo også om andet end at gå rundt i sit hus. Så måske prioriteres andre behov bare højere, eller også må man måske erkende, at økonomien bare ikke er der til at få opfyldt de boligmæssige behov fuldt ud. Så må man, lidt kynisk betragtet, gøre ingenting og leve med det.

Sådan afgør du om en tilbygning er løsningen på dine boligmæssige behov

Den indledende del af et tilbygningsforløb vil ofte være en afklaring af, hvorvidt en tilbygning overhovedet er den bedste løsning på de boligmæssige behov. For at komme til den afklaring er det nødvendigt med nogle undersøgelser og overvejelser. Måske kan du selv aflive tanken om en tilbygning allerede ved at gennemtænke og drøfte scenarierne, eller måske skal du først bruge lidt rådgivning og sparring. En professionel byggerådgiver vil fx kunne vurdere realismen i projektet på et møde, og efterfølgende komme med skitseforslag til mulige løsninger. Det burde sætte dig i stand til at træffe valget. Der vil nemlig typisk være to tidspunkter i det samlede forløb hvor du skal træffe afgørende beslutninger:

• Når du går videre efter skitseforslaget: Når du med et skitseforslag i hånden vælger at gå videre i planlægningen begynder rådgiverhonoraret at vokse, og der kommer væsentligt større udgifter til at få udformet tegninger til ansøgning om byggetilladelse, arbejdstegninger og også til indhentning af håndværkerpriser. Desuden kommer du også selv til at bruge yderligere tid på projektet. Så hvis du går videre efter skitseforslaget skal det være fordi du mener det alvorligt, og ser skitseforslaget som en attraktiv og realistisk løsning. Det er faktisk her du træffer din principielle beslutning om at gennemføre projektet og altså på dette (stadig relativt tidlige) tidspunkt du afgør, at en tilbygning ER løsningen.

• Når du underskriver hovedentreprisekontrakten: Her fanger bordet ultimativt, for så går byggeriet i gang. Naturligvis kan det hænde, at håndværkerpriserne viser sig at være så dyre (eller at du bare ombestemmer dig), at projektet går i stå lige inden underskrivelse af entreprisekontrakten. Men det vil jo være super ærgerligt, for så har du brugt en del penge på rådgivere, uden rigtigt at få andet ud af det, end viden om, at det pågældende projekt er for dyrt til dit budget. På en måde kan man sige, at den endelige beslutning om, hvorvidt en tilbygning er løsningen først træffes når hovedentreprisekontrakten underskrives. Men den beslutning bør i langt de fleste tilfælde være formalia, for hvis du og din byggerådgiver ellers har udført en realistisk økonomisk prognose over håndværkerudgifterne allerede i forbindelse med skitseforslaget, bør sagen kunne rulle uhindret derfra.

Så din godkendelse af skitseforslaget er altså et meget afgørende tidspunkt, og netop skitseforslaget er derfor det der (ofte) skal til, for at du kan afgøre, om en tilbygning er den bedste løsning på dine boligmæssige behov.

Tre vigtige spørgsmål

De tre spørgsmål du skal finde svaret på, for at afgøre om du skal bygge til, er altså:

1) Hvad er dine/jeres boligmæssige behov og drømme?

Tal det godt igennem, ud fra de emner vi skal se på senere.

2) Findes der en god løsning til dit hus?

Få en byggerådgivers vurdering og forslag til det (arbejdsmøde og skitseforslag).

3) Giver det mening rent økonomisk?

Om det giver økonomisk mening at udvide huset er ofte meget subjektivt. Til skitseforslaget bør byggerådgiveren levere et estimeret budget, så du kan holde din investering op imod den herlighedsværdi og øget markedsværdi af huset du opnår.